Aktueller Hinweis :

NRW-Ausschuss fordert Aussetzung der Dichtheitsprüfung privater Abwasserrohre

(15.12.2011) Mit den Stimmen von CDU, FDP und Linken nahm der Ausschuss für Klimaschutz, Umwelt, Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landtags NRW einen Antrag der FDP an, der die Landesregierung auffordert, den Vollzug der Dichtheitsprüfung der privaten Abwasserkanäle auszusetzen. (Herausgeber: Der Präsident des Landtags) Umweltminister Remmel hat die Dichtheitsprüfung deshalb bis auf weiteres ausgesetzt.

Dazu gibt es bereits einen Gesetzentwurf zur Änderung des Landeswassergesetzes:

Gesetzentwurf der Fraktion der CDU und der Fraktion der FDP - Drucksache 15/3563

Der Gesetzentwurf sieht Änderungen bei den Regelungen zur Dichtheitsprüfung privater Abwasseranlagen – § 61 a Landeswassergesetz – vor. Entfallen soll die Regelung, nach der eine erste Dichtheitsprüfung bei bestehenden Abwasserleitungen spätestens bis zum 31.12.2015 durchzuführen sei, sowie die Pflicht zur Wiederholung einer Dichtheitsprüfung in Abständen von höchstens 20 Jahren. Stattdessen wird eine Dichtheitsprüfung insbesondere bei einer bedeutenden Veränderung der Bodenstruktur oder begründetem Verdacht auf eine Boden- /Grundwasserverschmutzung verpflichtend. Der bisherige Absatz 5 - Regelung abweichender Zeiträume durch die Gemeinden - soll aufgehoben werden.

Die 1. Lesung des Gesetzentwurfs ist für den 25. oder 26.1.2012 vorgesehen.

Derzeit (Stand 3.1.2012) ist die Rechtslage in mehreren Bundesländern wie folgt:

1. Alle Abwasserleitungen müssen dicht sein

Am 1. März 2010 ist das neue Wasserhaushaltsgesetz des Bundes (WHG) vom 31.7.2009 (BGBl. 2009 I, S. 2585) in Kraft getreten. Nach § 60 Abs. 1 WHG besteht grundsätzlich für Jedermann die Verpflichtung, seine Abwasseranlagen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik herzustellen, zu betreiben und zu unterhalten. Das bedeutet nichts anderes, als dass jede Abwasserleitung absolut dicht sein muss, natürlich auch die Abwasserleitungen auf privaten Grundstücken. Entsprechen vorhandene Abwasseranlagen nicht diesen Anforderungen, müssen sie nach § 60 Abs. 2 WHG erneuert oder repariert werden.

In Deutschland sind rund 1,5 Mio. Kilometer private Abwasserleitungen verlegt. Das sind Leitungen unter dem Gebäude und zwischen Gebäude und öffentlichem Abwasserkanal. Angeblich sollen ca. 40 % dieser Leitungen undicht sein. Über eine undichte Abwasserleitung kann Schmutzwasser versickern und Boden oder Grundwasser verunreinigen. Umgekehrt kann auch Grundwasser in die Abwasserleitung eindringen (so genanntes Fremdwasser), das in der Kläranlage unerwünscht ist, weil es teuer gereinigt werden muss.

2. Gibt es Vorschriften zur Dichtheitsprüfung von Abwasserleitungen?

Auf vielen Internetseiten, aber auch in den Medien, ist zu lesen, dass alle privaten Abwasserleitungen bis spätestens 31.12.2015 auf Dichtheit zu prüfen seien. Viele Hauseigentümer sind verunsichert, weil es auch widersprüchliche Meldungen gibt.

Richtig ist: Abwasserleitungen muss man nur dann auf Dichtheit prüfen lassen, wenn es dafür eine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift gibt. Ansonsten besteht für den Grundstückseigentümer keine Veranlassung für eine derartige Überprüfung. Unterscheiden muss man dabei nach bundes- und landesrechtlichen Vorschriften.

2.1 Prüfplicht nach bundesrechtlichem WHG?

Der neue § 61 Abs. 2 WHG hat eine so genannte Eigenüberwachungspflicht eingeführt. Danach hat jeder, der eine Abwasseranlage betreibt, deren Zustand selbst zu überwachen. Abwasseranlage im Sinne des Gesetzes ist auch jede Entwässerungsleitung auf Privatgrundstücken. Damit ist jeder Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, seine Abwasserleitungen auf Dichtheit zu überprüfen. Dies gilt in ganz Deutschland. Allerdings ergeben sich aus § 61 Abs. 2 WHG keine Einzelheiten zur Dichtheitsprüfung. Hierzu muss der Bund erst noch eine ausdrückliche Rechtsverordnung nach § 61 Abs. 3 WHG erlassen. Nachdem diese Rechtsverordnung momentan (Stand Dezember 2010) noch nicht erlassen ist, muss man hinsichtlich der Dichtheitsprüfung (aufgrund des WHG) noch nichts unternehmen. Ob eine Bundes-Rechtsverordnung überhaupt erlassen wird, ist noch nicht absehbar. In der Übergangszeit gelten die Vorschriften in den Landeswassergesetzen aller 16 Bundesländer weiter (Gesetzesbegründung zum WHG, Bundestags-Drucksache 16/12275, S. 70). Und in manchen Landeswassergesetzen steht auch etwas zur Dichtheitsprüfung von privaten Abwasserleitungen.

2.2 Die Eigenüberwachungsverordnung gilt nicht für Privatkanäle

Fast alle Bundesländer haben eine Eigenüberwachungsverordnung erlassen, die jedoch nur die Prüfung der öffentlichen Abwasseranlagen regelt. Private Abwasserleitungen sind davon nicht betroffen.

2.3 Eine EU-Richtlinie zur Dichtheitsprüfung gibt es nicht

Es gibt keine EU-Richtlinie, wonach alle privaten Abwasserleitungen bis zum Jahre 2015 und danach alle 20 Jahre einer Dichtheitsprüfung unterliegen. Die immer wieder zitierte EU-Richtlinie 91/271/EWG (ABl. L 135 v. 30.5.1991) gilt nur für die öffentliche Abwasserbeseitigung, nicht aber für private Abwasserleitungen. Zudem ist eine EU-Richtlinie kein unmittelbar geltendes Gesetz gegenüber den Bürgern, sondern gilt nur für den nationalen Gesetzgeber, der sie durch ein Gesetz umsetzen muss.

2.4 Eine DIN-Norm ist kein Gesetz

Was immer wieder behauptet wird: Grundlage für die Dichtheitsprüfung sei die unmittelbar anzuwendende DIN 1986-30. Leider falsch: Eine DIN-Norm ist weder ein Gesetz noch hat sie Gesetzeskraft (BGH, Urteile v. 6.6.1991 – I ZR 234/89, NJW-RR 1991, S. 1445 und v. 2.3.2010 – VI ZR 223/09, GuT 2010, S. 115; BVerwG, Beschluss v. 30.9.1996 – 4 B 175/96, BauR 1997, S. 290). Vielmehr handelt es sich um eine Industrienorm des Deutschen Instituts für Normen e.V., also eines privaten Vereins, die „unter Mitwirkung interessierter Kreise” (Kanalbranche) zustande kam. Man kann auch sagen, dass sie den Zweck einer bestimmten Einflussnahme auf das Marktgeschehen hat.

Nach § 60 Abs. 1 WHG sind auch private Abwasserleitungen nach dem Stand der Technik herzustellen, zu betreiben und zu unterhalten. Der Stand der Technik kann sich aus einer DIN-Norm ergeben. Die DIN 1986-30 ist rechtlich gesehen nur eine technische Empfehlung ohne Rechtsverbindlichkeit (BGH, Urteil v. 14.5.1998 – VII ZR 184/97, NJW 1998, S. 2814). Vor allem ist die in der DIN 1986-30 enthaltene Frist zur Dichtheitsprüfung bis 31.12.2015 keine gesetzliche Pflicht, weil einer DIN-Norm (technisches Regelwerk eines privaten Vereins) keine gesetzlichen Fristen setzen kann. Derartige Untersuchungen mit terminlichen Regelungen zu treffen ist allein Sache des Gesetzgebers, weshalb die DIN 1986-30 mit der darin genannten Frist für den Bürger keine unmittelbare Geltung hat (BGH, Urteil v. 14.5.1998 – VII ZR 184/97, NJW 1998, S. 2814). Verbindlich werden Normen nur dann, wenn in Gesetzen oder Verordnungen auf sie Bezug genommen und ihre Anwendung ausdrücklich festgelegt wird (BVerfG, Beschluss v. 29.7.1998 – 1 BvR 1143/90, NJW 1999, S. 414).

3. Landesrechtliche Vorschriften zur Dichtheitsprüfung

3.1 Pflicht nur in wenigen Bundesländern

Eine Pflicht zur Dichtheitsprüfung von privaten Abwasserleitungen besteht nur dann, wenn es dazu eine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift gibt. Bisher haben erst vier Bundesländer eine solche Vorschrift erlassen, nämlich Nordrhein-Westfalen, Hamburg, Hessen und Schleswig-Holstein. Alle anderen Bundesländer sehen derzeit keine Notwendigkeit für die Einführung einer derartigen Dichtheitsprüfung (z.B. Pressemitteilung des Niedersächsischen Ministeriums für Umwelt und Klimaschutz Nr. 27/2009 v. 25.3.2009).

3.2 Prüfpflicht in Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen hat die Dichtheitsprüfung bereits zu Beginn des Jahres 2008 eingeführt. Nach § 61a Absätze 3 und 4 des Landeswassergesetzes (LWG NRW) müssen die Grundstückseigentümer ihre privaten Abwasserleitungen nach einem Neubau oder einer wesentlichen Änderung unmittelbar daran anschließend sowie bestehende Abwasserleitungen bis spätestens 31.12.2015 prüfen lassen. Die Gemeinde kann in ihrer Abwassersatzung abweichende Fristen festlegen. Sieht die Abwassersatzung keine anderen Fristen vor, ist die Dichtheit nicht vor Ablauf des 31.12.2015 nachweisen (VG Arnsberg, Beschluss v. 10.5.2010 – 14 L 219/10). Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens zwanzig Jahren zu wiederholen. Nach § 61a Abs. 5 Satz 4 LWG NRW ist die Gemeinde verpflichtet, die Grundstückseigentümer kostenlos zur Dichtheitsprüfung zu unterrichten und zu beraten.

Alle Abwasserleitungen auf dem Grundstück, die im Erdreich oder unzugänglich verlegt sind und Schmutzwasser ableiten (so genannte Grundleitungen), sind zu prüfen. Dazu gehören auch Leitungen unter der Bodenplatte, nicht aber solche innerhalb des Gebäudes. Nicht zu prüfen sind reine Regenwasserleitungen (§ 61a Abs. 3 Satz 3 LWG NRW).

Mit der Dichtheitsprüfung darf man aber nicht irgendeinen x-beliebigen Handwerker beauftragen. Der Gesetzgeber wollte unseriöse Firmen abhalten, mit denen es Probleme geben könnte, und hat deshalb im Gesetz ausdrücklich vorgeschrieben, dass die Dichtheitsprüfung nur von zugelassenen Sachkundigen durchgeführt werden darf, die über die entsprechende Ausbildung und die erforderlichen Geräte verfügen. Eine Liste der zugelassenen Sachkundigen in Nordrhein-Westfalen findet man hier. Die Gemeinden werden das Ergebnis der Dichtheitsprüfung nur anerkennen, wenn sie von einem zugelassenen Sachkundigen gemacht wurde. Alle anderen Bestätigungen sind in diesem Zusammenhang wertlos. Nach § 61a Abs. 3 LWG NRW muss der Sachkundige eine Bescheinigung über das Ergebnis der Dichtheitsprüfung ausstellen, die man aufbewahren und der Gemeinde auf Verlangen vorlegen muss.

3.3 Prüfpflicht in Hamburg

Aufgrund von § 15 Abs. 2 des Hamburgischen Abwassergesetzes (HmbAbwG) i.d.F. v. 24.7.2001 (HmbGVBl. S. 258) wurde die DIN 1986-30 bereits im Jahr 1997 als Technische Betriebsbestimmung für Grundstücksentwässerungsanlagen eingeführt (Aktualisierte Bekanntmachung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt v. 27.11.2008, Amtl. Anz. 2008, S. 2507). Damit ist diese Norm verbindlich anzuwenden, was bedeutet, dass in Hamburg demzufolge alle bestehenden privaten Abwasserleitungen bis spätestens 31.12.2015 erstmalig auf Dichtheit zu prüfen sind. Die Wiederholungsprüfung hat dann nach 20 Jahren zu erfolgen. Die Prüffristen für private Abwasserleitungen in Wasserschutzgebieten sind bereits im Jahr 2006 abgelaufen. Wiederholungsprüfungen in Wasserschutzgebieten sind alle 10 Jahre vorgeschrieben. Nach § 17b Abs. 1 Satz 3 HmbAbwG muss man den Dichtheitsnachweis für bestehende Grundstücksentwässerungsanlagen bei sich aufbewahren und der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt nur auf Verlangen vorlegen.

Neue Abwasserleitungen müssen nach § 17b HmbAbwG vor der erstmaligen Inbetriebnahme auf Dichtheit geprüft werden. Hierbei ist die DIN EN 1610 maßgebend. Der Dichtheitsnachweis ist in diesem Fall grundsätzlich durch eine Druckprobe mit Wasser oder Luft zu erbringen. Der Dichtheitsnachweis für alle neuen Anlagen und Anlagenteile ist der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt unaufgefordert vorzulegen (§ 17b Abs. 1 Satz 2 HmbAbwG). Dies gilt für genehmigte Bauvorhaben ebenso wie für verfahrensfreie Vorhaben.

Nach § 17b Abs. 2 HmbAbwG dürfen die für den Dichtheitsnachweis erforderlichen Prüfungen auch in Hamburg nur von einem für Dichtheitsprüfungen nach § 13b Absatz 1 HmbAbwG anerkannten Fachbetrieb durchgeführt werden.

Nähere Informationen zu Untersuchungs- und Sanierungsverfahren und die Adressen anerkannter Fachbetriebe erhält man bei folgenden Stellen:

- ÜWG - Überwachungsgemeinschaft Grundstücksentwässerung, Landesstelle Hamburg, 22081 Hamburg, Tel. 040/299949-28

- TÜV Nord Umweltschutz GmbH, 22525 Hamburg, Tel. 040/8557-2356

- Güteschutz Kanalbau, 25436 Uetersen, Tel. 04122/7915.

3.4 Dichtheitsprüfung in Hessen bis Ende 2024

Im Bundesland Hessen wurde mit der neuen Abwassereigenkontrollverordnung (v. 23.7.2010, GVBl. I 2010, S. 257) mit Wirkung vom 5.8.2010 die Dichtheitsprüfung auch für private Abwasserleitungen eingeführt. Die Prüfung ist erstmals bis zum 31.12.2024 zu erledigen. Die Hauseigentümer sollten erst mal zuwarten, bis sich die Gemeindeverwaltung bei ihnen meldet. Es ist nicht ratsam, schon jetzt etwas in Eigenregie zu unternehmen. In Hessen ist nämlich vorgesehen, dass die Prüfung der öffentlichen Kanäle und der privaten Abwasserleitungen gemeinsam unter Regie der Gemeinde erfolgt. Wiederholungsprüfungen sind erst nach weiteren 30 Jahren vorgeschrieben.

Alle nach dem 1.1.1996 gebauten oder dauerhaft sanierten Abwasserleitungen gelten auch ohne besondere Prüfung zum 1.1.2010 per se als erstmals geprüft. Hier steht die Dichtheitsprüfung erst wieder auf Ende 2039 an.

In Wasser- und Heilquellen-Schutzgebieten müssen die zuständigen Behörden kürzere Fristen vorschreiben. Die Gemeinden werden die Grundstückseigentümer entsprechend unterrichten.

3.5 Schleswig-Holstein verlangt die Dichtheitsprüfung bis Ende 2025

In Schleswig-Holstein wollte man die Dichtheitsprüfung privater Abwasserleitungen ursprünglich bis Ende 2015 über die Bühne bringen. Nach heftigen Bürgerprotesten hat das Umweltministerium diese Frist Anfang Oktober 2010 bis zum 31.12.2025 verlängert. Wiederholungsprüfungen sollen nach 30 Jahren anstehen. In Wasserschutzgebieten soll es für die erste Prüfung beim 31.12.2015 bleiben und danach alle 15 Jahre.

Zur Erläuterung der Prüfung hat das Umweltministerium „Durchführungshinweise zur Umsetzung der DIN 1986-30“ (Stand August 2011) erlassen und im Internet veröffentlicht. Diese Durchführungshinweise können Sie hier nachlesen.

Hausbesitzer, die die Dichtheitsprüfung bereits durchgeführt haben, werden nicht schlechter gestellt, weil die bereits erfolgte Prüfung so behandelt wird, als ob sie zum spät möglichsten Zeitpunkt erfolgt wäre. Eine Wiederholungsprüfung ist dann erst wieder im Jahr 2055 notwendig.

3.6 Auch die Abwassersatzung kann die Dichtheitsprüfung vorschreiben

In den anderen Bundesländern, in denen es im Landeswassergesetz keine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift zur Dichtheitsprüfung gibt, haben manche Gemeinden diese Pflicht in ihre Abwassersatzung geschrieben. Das ist im Rahmen der kommunalen Satzungsautonomie zulässig.

In Bayern gibt es eine Empfehlung des Bayerischen Landesamts für Wasserwirtschaft, bestehende private Abwasserleitungen alle 25 Jahre optisch zu prüfen (Merkblatt Nr. 4.3/6 des Bayerischen Landesamts für Wasserwirtschaft „Prüfung alter und neuer Abwasserkanäle“ v. 17.6.2003). Manche bayerischen Gemeinden haben diese Empfehlung inzwischen in ihre Abwassersatzung übernommen. So verlangt beispielsweise München eine Erstprüfung bis spätestens 2015 und eine Wiederholungsprüfung nach jeweils 20 Jahren (Vgl. dazu die Broschüre „Hinweise zur Dichtheitsprüfung“).

4. So läuft die Dichtheitsprüfung ab

4.1 Diese Leitungen sind zu prüfen

Das Nachstehende gilt nur in den genannten Bundesländern, in denen eine Dichtheitsprüfung vorgeschrieben ist!

Alle Abwasserleitungen auf dem Grundstück, die im Erdreich oder unzugänglich verlegt sind und Schmutzwasser ableiten, müssen auf Dichtheit geprüft werden. Dazu gehören auch Leitungen unter der Bodenplatte, nicht aber solche innerhalb des Gebäudes.

Je nach örtlicher Regelung in der Abwassersatzung ist der Eigentümer auch für die Grundstücksanschlussleitung (Leitung vom Kontrollschacht bzw. der Grundstücksgrenze bis zum öffentlichen Kanal) verantwortlich und muss sie auf Dichtheit prüfen lassen.

Leitungen, die nur das Regenwasser ableiten, müssen nicht geprüft werden.

Vor der Dichtheitsprüfung werden die Abwasserleitungen normalerweise gereinigt.

4.2 Verschiedene Möglichkeiten zur Dichtheitsprüfung

Für die Dichtheitsprüfung kommen die folgenden drei Methoden zur Anwendung:

- Druckprüfung mit Wasser

- Druckprüfung mit Luft

- TV-Inspektion

Wenn eine Abwasserleitung neu hergestellt oder eine bestehende Leitung wesentlich verändert wird, ist eine Druckprüfung vorgeschrieben. Mit einer Druckprüfung kann auch die Möglichkeit eines Fremdwassereintrages über die Rohrverbindungen erkannt werden.

Für die Prüfung bestehender Abwasserleitungen reicht normalerweise eine TV-Inspektion aus. Hierzu wurden Kamerasysteme entwickelt, die mit hoher Bildqualität auch verzweigte Systeme untersuchen können. Die Kamera wird vom Kontrollschacht oder von der Reinigungsöffnung aus eingesetzt. Die Dichtheit gilt als nachgewiesen, wenn bei der optischen Inspektion keine sichtbaren Schäden festgestellt werden. Nur in Zweifelsfällen könnte eine weitere Prüfung mit Luft- oder Wasserdruck notwendig werden. Wenn der Sachkundige trotzdem sofort eine Druckprüfung machen will, sollte man ihm das untersagen. In den Bundesländern, in denen eine Dichtheitsprüfung per Gesetz vorgeschrieben ist, wurde ausdrücklich zugelassen, dass bestehende Abwasserleitungen nur mit der Kamera zu untersuchen sind.

4.3 Eine Dokumentation weist die Prüfung nach

Als Nachweis der ordnungsgemäß durchgeführten Dichtheitsprüfung wird der Sachkundige eine entsprechende Dokumentation aushändigen. Hierzu gehören eine Lageskizze, die Kameraaufzeichnung (auf DVD, denn die kann man dann selbst am Computer anschauen), die eventuelle Schadensdokumentation und eine Bescheinigung des Prüfungsergebnisses.

4.4 Kosten der Dichtheitsprüfung

Wieviel die Dichtheitsprüfung kostet, kann man nicht allgemeinverbindlich sagen, weil es dafür keinen Gebührentarif gibt. Die Kosten hängen von der jeweiligen Situation auf dem Grundstück ab, also von Leitungslänge, Rohrdurchmesser, Verzweigungsgrad unter der Bodenplatte, Zugangsmöglichkeiten für Geräte, Anzahl der Einsteigschächte und Inspektionsöffnungen sowie die Rohrreinigung bestimmen den finanziellen Aufwand. Nach den Erfahrungen aus Nordrhein-Westfalen sollen für ein Einfamilienhaus etwa 300-500 € anfallen.

Es empfiehlt sich immer, dass sich mehrere Eigentümer zusammentun und gemeinsam einen Sachkundigen beauftragen; so könnte es billiger werden. Man sollte aber vorher mehrere Angebote einholen. Wichtig ist, ob im Preis alle Leistungen, wie z.B. die Reinigung und die vollständige Dokumentation enthalten sind.

4.5 Die Gemeinde muss die Dichtheitsprüfung anerkennen

Sofern die Gemeinde der Auffassung sein sollte, dass die Prüfung nicht fachgerecht durchgeführt wurde, und sie deshalb das Ergebnis der Dichtheitsprüfung nicht anerkennt, obwohl sie ein zertifizierter Sachkundiger gemacht hat, sollte man im Rahmen dessen Gewährleistungspflicht eine Nachbesserung verlangen.

5. Leitung undicht – was nun?

Sofern sich aus der Untersuchung ergibt, dass die Abwasserleitung nicht mehr dicht ist, steht eine Sanierung an. Es ist nicht ratsam, den Sachkundigen, das ist ja üblicherweise eine Kanalfirma, mit einer sofortigen Sanierung zu beauftragen. Vielmehr sollte man zunächst in Ruhe die erforderlichen Sanierungsarbeiten überlegen und weitere Angebote für die Sanierung einholen und die Preise vergleichen.

„Dubiose Kanalreiniger sind unterwegs.“ So oder ähnlich wird immer wieder in der Presse berichtet. Was ist passiert? Unter Hinweis auf eine gesetzliche Pflicht zur Dichtheitsprüfung werden Grundstücksbesitzer an der Haustür massiv dazu gedrängt, ihre privaten Abwasserleitungen auf Dichtheit und mögliche Schäden hin überprüfen zu lassen. Die Masche hierbei: Zunächst wird diese Überprüfung für relativ wenig Geld angeboten. Dann wird dem Grundstückseigentümer mit gefälschten Video-Aufzeichnungen eine angeblich kaputte Abwasserleitung gezeigt und mit dem Hinweis auf den Tatbestand der Gewässerverunreinigung oder Bodenverunreinigung nach dem Strafgesetzbuch eine kostenträchtige Kanalsanierung aufgedrängt, die sogleich ausgeführt wird.

Der Kanalhai will durch die billige Dichtheitsprüfung nur an einen lukrativen und überteuerten Reparaturauftrag kommen. Deshalb kann man nur raten: Finger weg von dubiosen Haustürgeschäften. Die Gefahr, betrogen zu werden, ist groß. Und wer einen obskuren Flyer zu einer „Supergünstigen Dichtheitsprüfung“ im Briefkasten findet: Ab damit in den Papierkorb.

Seriöse Sachkundige machen erst nach Sichtung des Ist-Zustandes vor Ort ein fundiertes Angebot. Eine qualifizierte Arbeit hat auch ihren Preis. Billigangebote mögen auf den ersten Blick verlockend sein – das böse Erwachen kommt dann hinterher, wenn zu völlig überhöhten Preisen Sanierungsarbeiten angeboten werden, die dann oft nur mangelhaft durchgeführt werden. Pfusch kann teuer werden, weil unter Umständen die Dichtheitsprüfung und die Sanierungsmaßnahme wiederholt werden müssen.

6. Gibt es eine steuerliche Abzugsmöglichkeit?

Sowohl die Dichtheitsprüfung als auch eine eventuell notwendige Sanierung der Abwasserleitungen sind Instandhaltungsmaßnahmen, die man als Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann. Reparaturen muss nämlich der Vermieter zahlen (Kinne, Betriebskostenarten und deren Abwälzung, ZMR 2001, S. 1; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, Rdn. A 58).

Als Vermieter kann man die Kosten für die Dichtheitsprüfung aber als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen. Das gilt natürlich auch für die Kosten einer eventuellen Reparaturmaßnahme.

Eigenheimbesitzer gehen leider leer aus. Denn die Dichtheitsprüfung ist keine begünstigte Handwerkerleistung, für die man eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch nehmen kann (OFD Münster, Kurzinfo Nr. 020/2010 v. 6.9.2010). Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist die Dichtheitsprüfung mit einer Gutachtertätigkeit vergleichbar. Aufwendungen, bei denen eine Gutachtertätigkeit im Vordergrund steht, sind nicht steuerbegünstigt (BMF-Schreiben v. 15.2.2010, BStBl. 2010 I S. 140, Tz.12).

Als Eigenheimbesitzer kann man nur für die Kosten einer Reparaturmaßnahme eine Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG in Anspruch nehmen.