Barzahlung der Miete ist nicht mehr zeitgemäß
Man kann es sich heute kaum mehr vorstellen: Früher hat der Mieter seine Miete jeden Monat bar gezahlt, was der Vermieter fein säuberlich im Mietbüchlein quittiert hat. Das ist nicht mehr zeitgemäß. Heute zahlt der Mieter nicht mehr bar, sondern überweist Ihnen die Miete auf Ihr Girokonto. Im Juristendeutsch wird die Miete als eine Schickschuld bezeichnet. Das bedeutet, dass Ihr Mieter die Miete auf seine Kosten und auf eigene Gefahr an Sie zu übermitteln hat (§ 270 BGB).
Zur bargeldlosen Mietzahlung stehen Ihrem Mieter verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:
Er überweist Ihnen die Miete jeden Monat per Einzelauftrag.
Anstelle der Einzelüberweisung richtet er bei seiner Bank einen Dauerauftrag ein.
Er gestatten Ihnen, dass Sie die Miete von seinem Girokonto einziehen dürfen.
Die traditionelle Form zur regelmäßigen Mietzahlung ist seit langem der Dauerauftrag. Das wird wohl in den meisten Mietverträgen so vereinbart sein, auch für die Betriebskostenvorauszahlungen. Ein Dauerauftrag empfiehlt sich übrigens nur bei regelmäßigen Überweisungen in gleicher Höhe. Ist hier das Geld erst einmal vom Konto des Mieters abgebucht, gibt es kein Zurück mehr. Er kann seine Bank oder Sparkasse nach erfolgter Überweisung nicht mehr anweisen, die Abbuchung rückgängig zu machen. Wenn er einen falschen Betrag überwiesen oder erst später eine Forderung als unberechtigt erkannt hat, kann er sein Geld nur direkt vom Empfänger zurückfordern. Das ist ein Nachteil des Dauerauftrags. Andererseits kann der Kontoinhaber seinen Dauerauftrag jederzeit ändern oder löschen.
Für Sie als Vermieter kann die Mietzahlung per Dauerauftrag dann von Vorteil sein, wenn Ihr Mieter einer Mieterhöhung nicht ausdrücklich zustimmt hat. Ändert er nämlich seinen Miet-Dauerauftrag auf die neue Miethöhe, kann dies als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet werden (LG Kiel, Beschluss v. 26.1.1993 – 1 T 140/92, WM 1993, S. 198).
Einzug der Miete im Lastschriftverfahren
Lastschrifteinzug der Miete – geht das so einfach?
Sie möchten die Miete und auch die Betriebskosten gerne vom Girokonto Ihres Mieters abbuchen, oder als Verwalter das „Hausgeld“ beim Wohnungseigentümer. Geht das so ohne weiteres? Was müssen Sie mit dem Zahlungspflichtigen vereinbaren? Was müssen Sie bei Ihrer Bank unternehmen, damit das Geld auf Ihr Konto kommt? Welche Vorteile und welche Nachteile hat der Lastschrifteinzug für Sie und Ihren Mieter? Können Sie den Mieter zwingen, dass er der Abbuchung von seinem Konto zustimmt? Kann Ihr Mieter eventuell die Abbuchung später stornieren lassen? Viele Fragen – hier sind die Antworten.
In Mietverträgen aus neuerer Zeit findet man immer öfter Vereinbarungen dergestalt, dass der Vermieter berechtigt ist, Miete und Betriebskosten per Lastschrift vom Mieterkonto einzuziehen. Im Gegensatz zur Überweisung oder zum Dauerauftrag wird dabei die Zahlung nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter veranlasst. Deshalb spricht man auch von einer „rückläufigen Überweisung“. Wenn Sie die Mietzahlungen vom Konto Ihres Mieters abbuchen wollen, brauchen Sie dazu eine eindeutige Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag. Ohne die ausdrückliche Zustimmung des Mieters geht in diesem Falle absolut gar nichts. Nur wenn Ihr Mieter damit einverstanden ist, dürfen Sie die Miete von seinem Konto einziehen. Wichtig erscheint der Hinweis, dass eine vertraglich vereinbarte Einzugsermächtigung Ihren Mieter nicht unangemessen benachteiligt.
Muster-Text
Der entsprechende Passus in Ihrem Mietvertrag könnte beispielsweise so lauten:
Die Zahlung der Miete erfolgt im Wege des Lastschrifteinzugs vom Konto des Mieters:
Kontonummer ..............................................
bei ..............................................................
BLZ ..............................................................
Der Mieter erteilt dem Vermieter hierzu eine Einzugsermächtigung auf besonderem Vordruck.
Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag noch keine Vereinbarung zum Lastschrifteinzug stehen haben, sollten Sie versuchen, Ihren Mieter nachträglich zur Teilnahme am Lastschriftverfahren zu gewinnen. Schreiben Sie ihm einen freundlichen „Werbebrief“ und bitten Sie ihn um die Erteilung einer Einzugsermächtigung.
Mustertext
Sehr geehrte(r) Frau/Herr,
um Ihnen und uns einiges an Arbeit zu ersparen, würden wir gerne Ihre Miete und alle anderen Zahlungen im Wege des Bankeinzugsverfahrens bei Ihnen erheben. Sie brauchen sich dann nicht mehr um die rechtzeitige Zahlung zu kümmern. Wir buchen alle anfallenden Beträge pünktlich und automatisch zum Fälligkeitstag von Ihrem Girokonto ab. Selbstverständlich können Sie die erteilte Einzugsermächtigung jederzeit widerrufen.
Wenn Sie am Lastschriftverfahren teilnehmen wollen, bitten wir Sie um die Rückgabe der beiliegenden Erklärung.
Mit freundlichen Grüßen
Die Grundlagen des Lastschriftverfahrens
Über das Lastschriftverfahren wird in Deutschland ein Großteil des bargeldlosen Zahlungsverkehrs abgewickelt. Der Grund für den Lastschriftboom ist die einfache Handhabung. Ihr Mieter muss Ihnen nur eine Einverständniserklärung zum Lastschrifteinzug unterschreiben und braucht sich sonst um nichts mehr zu kümmern. Probleme wegen verspäteter oder vergessener Mietzahlung gibt es keine. Dass das Geld rechtzeitig bei Ihnen ankommt, liegt dann an Ihnen.
Grundlage für das Lastschriftverfahren ist das „Abkommen über den Lastschriftverkehr“, das zwischen den Spitzenverbänden der deutschen Kreditwirtschaft und der Deutschen Bundesbank erstmals im Dezember 1963 vereinbart wurde. Momentan gilt dieses Abkommen in der Fassung vom 12.12.1995. Ihr Kreditinstitut wird Ihnen sicherlich eine Kopie überlassen. Das Lastschriftabkommen gilt unmittelbar jedoch nur für die beteiligten Kreditinstitute. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie man den Einzug von Forderungen zu Lasten eines Kontos abwickeln kann. Man unterscheidet den Abbuchungsauftrag und die Einzugsermächtigung.
Die wenig gebräuchliche Form des Lastschriftverfahrens ist der Abbuchungsauftrag. Im Gegensatz zur Einzugsermächtigung weist hier der Schuldner sein Kreditinstitut schriftlich an, Lastschriften eines bestimmten Zahlungsempfängers einzulösen. Der Abbuchungsauftrag gilt als Weisung im Sinne von §§ 675 und 662 BGB, wonach das Kreditinstitut des Schuldners verpflichtet wird, eingehende Lastschriften einzulösen (BGH, Urteil v. 28.2.1977 – II ZR 52/75, NJW 1977, S. 1916).
Der Text für einen Abbuchungsauftrag lautet:
Name und Anschrift Kontoinhaber
An „Kreditinstitut des Zahlungspflichtigen“
Hiermit bitte(n) ich/wir Sie widerruflich, die von „Name des Zahlungsempfängers“ für mich/uns bei Ihnen eingehenden Lastschriften zu Lasten meines/unseres Kontos mit der Nummer xxx einzulösen.
Teileinlösungen werden im Lastschriftverfahren nicht vorgenommen.
Im Bankenverkehr wird der Abbuchungsauftrag in gleicher Weise abgewickelt wie die Einzugsermächtigung. Allerdings hat der Abbuchungsauftrag für den Zahlungspflichtigen einen gravierenden Nachteil: Er hat kein Widerspruchsrecht gegen die Belastung seines Kontos. Ist der Betrag erst einmal auf dem Konto des Empfängers gutgeschrieben, kann ihn der Schuldner nicht mehr über sein Kreditinstitut zurückholen. Der Abbuchungsauftrag ist wie ein Zahlungsauftrag zu behandeln (OLG Hamm, Urteil v. 15.6.1977 – 4 Ss 363/76, NJW 1977, S. 1834; BGH, Urteil v. 10.1.1996 – XII ZR 271/94, NJW 1996, S. 988). Wenn der Schuldner den abgebuchten Betrag zurückhaben will, muss er sich direkt an den Zahlungsempfänger wenden und die Sache mit ihm klären.
Die fehlende Widerspruchsmöglichkeit benachteiligt den Mieter einseitig. Deshalb ist ein formularmäßig vereinbarter Abbuchungsauftrag unwirksam (LG Köln, Urteil v. 7.3.1990 – 10 S 532/89, WM 1990, 380). Das gilt für das Wohnraum- und das Gewerberaummietrecht. Hinweis: Das Abbuchungsverfahren hat im Mietrecht sowieso keine praktische Bedeutung.
Für das Lastschriftverfahren spielt nur die Einzugsermächtigung eine Rolle. Hier ermächtigt der Schuldner den Zahlungsempfänger, die Zahlungsschuld per Lastschrift einzuziehen. Ein typischer Text dieser Einzugsermächtigung lautet wie folgt:
Ermächtigung für den Einzug von Forderungen durch Lastschrift
Name und Anschrift des Zahlungspflichtigen
An: Zahlungsempfänger
Hiermit ermächtige(n) ich/wir Sie widerruflich, die von mir/uns zu entrichtenden Zahlungen wegen ...........(hier Zahlungsgrund eintragen) bei Fälligkeit zu Lasten meines/unseres Kontos mit der Nummer xxx, Bankleitzahl xxx, bei............(hier Kreditinstitut eintragen) durch Lastschrift einzuziehen.
Wenn mein/unser Konto die erforderliche Deckung nicht aufweist, besteht seitens des kontoführenden Kreditinstituts keine Verpflichtung zur Einlösung.
Teileinlösungen werden im Lastschriftverfahren nicht vorgenommen.
Ort, Datum Unterschrift
Diese Erklärung händigt der Mieter nur seinem Vermieter aus. Sein eigenes Kreditinstitut braucht der Mieter darüber nicht zu unterrichten.
Vorteile der Einzugsermächtigung
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Für den Vermieter |
Für den Mieter |
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Er bestimmt den Zahlungstag Er erhält die Miete auf den Tag genau Rationalisierung der Buchhaltung Das Mahnwesen kann entfallen |
Die Einzelüberweisung entfällt Er braucht sich um die pünktliche Mietzahlung nicht zu kümmern Es entfallen Kosten für die Änderung eines Dauerauftrags |
Ihr eigenes Kreditinstitut kann natürlich erst dann tätig werden, wenn es weiß, dass Sie die Kontoabbuchung vornehmen dürfen. Also müssen Sie auch hier eine ausdrückliche Vereinbarung treffen, dass es das Geld für Sie einzieht und Ihrem Konto gutschreibt. Man nennt dies „Vereinbarung über den Einzug von Forderungen durch Lastschrift – Inkassovereinbarung“. Mit dieser Inkassovereinbarung verpflichten Sie sich, nur Lastschriften einzureichen, denen der Zahlungspflichtige zugestimmt hat. Die eingereichten Lastschriften dürfen nur fällige Forderungen betreffen. Nicht eingelöste Lastschriften werden dem Einreicher zurückbelastet. Um das Missbrauchsrisiko beim Lastschrifteinzug zu senken, schließen Kreditinstitute derartige Inkassovereinbarungen nur mit Kunden, die eine einwandfreie Bonität besitzen.
Muster der Inkassovereinbarung (Sparkassengruppe)
Zwischen (Zahlungsempfänger) Konto-Nr.
und (Kreditinstitut des Zahlungsempfängers – nachstehend Sparkasse)
wird folgende Vereinbarung getroffen:
Der Zahlungsempfänger ist berechtigt, fällige Forderungen, für deren Geltendmachung nicht die Vorlage einer Urkunde erforderlich ist, durch Lastschriften im Einzugsermächtigungsverfahren einzuziehen.
Der Zahlungsempfänger verpflichtet sich, Lastschriften nur dann zum Einzug einzureichen, wenn ihm eine schriftliche Einzugsermächtigung des Zahlungspflichtigen vorliegt. Für Einzugsermächtigungen ist der in der Anlage ersichtliche Text zu verwenden.
Für den Einzug belegloser Lastschriften gelten die „Bedingungen für die Beteiligung von Kunden am beleglosen Datenträgeraustausch“. Beleglose Einzugsermächtigungs-Lastschriften sind durch den Textschlüssel „05“ zu kennzeichnen.
Beleggebundene Lastschriften müssen den „Richtlinien für einheitliche Zahlungsverkehrsvordrucke“ entsprechen. Lastschriftbelege, auf denen die Bezeichnung des Kreditinstituts nicht formularmäßig vorgedruckt ist („neutrale Lastschriftvordrucke“), dürfen nur dann verwendet werden, wenn der Zahlungsempfänger zuvor die „Verpflichtungserklärung zu der Herstellung und Verwendung neutraler Überweisungs-, Scheck- und Lastschriftvordrucke durch Kunden der Kreditinstitute“ unterzeichnet hat. Lastschriftbelege müssen den Aufdruck „Einzugsermächtigung des Zahlungspflichtigen liegt dem Zahlungsempfänger vor“ tragen und mit dem Textschlüssel „05“ gekennzeichnet sein. Das Kreditinstitut des Zahlungspflichtigen (Zahlstelle) ist berechtigt, die Lastschriften nach dem Textschlüssel zu bearbeiten.
Fristen und Termine für Fälligkeit, Vorlage und Rückgabe dürfen in der Lastschrift nicht angegeben werden.
Regelmäßig einzuziehende Kleinbeträge sollten zu viertel- oder halbjährlichem Einzug zusammengezogen werden, so dass sich nach Möglichkeit ein Einzugsbetrag von mindestens 5 € je Lastschrift ergibt.
Beleggebundene Lastschriften sind der Sparkasse mit einem Sammeleinzugsauftrag, beleglose Lastschriften mit dem jeweils vorgeschriebenen Begleitzettel einzureichen. Der Gesamtbetrag der einzuziehenden Forderungen wird dem Konto des Zahlungsempfängers „Eingang vorbehalten“, Wert....Geschäftstage nach Einreichung gutgeschrieben.
Für Lastschriften wird bis auf weiteres eine Einzugsgebühr von....erhoben.
Nicht eingelöste Lastschriften werden dem Zahlungsempfänger mit der Einreichungswertstellung zurückbelastet. Das gilt auch für die Rückbelastung von Lastschriften, denen der Zahlungspflichtige nach Belastung seines Kontos widersprochen hat. Für nicht eingelöste bzw. wegen Widerspruchs des Zahlungspflichtigen zurückzubelastende Lastschriften wird bis auf weiteres je Lastschrift eine Rücklastschriftgebühr von ....sowie zusätzlich Ersatz der durch die Rücklastschrift entstandenen eigenen und fremden Aufwendungen berechnet. Teileinlösungen werden im Lastschriftverfahren nicht vorgenommen.
Lastschriften, die nach Nr. 9 zurückbelastet werden, dürfen nicht erneut zum Einzug eingereicht werden.
Alle Folgen eines Zuwiderhandelns gegen die vorstehende Vereinbarung sowie alle Nachteile des Abhandenkommens, der missbräuchlichen Verwendung, der Fälschung und Verfälschung von Lastschriften trägt der Zahlungsempfänger. Die Sparkasse haftet im Rahmen des von ihr zu vertretenden Verschuldens nur in dem Maße, als sie im Verhältnis zu anderen Ursachen an der Entstehung des Schadens mitgewirkt hat.
Ergänzend gelten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Sparkasse und die als Anlage beigefügten „Sonderbedingungen für den Lastschriftverkehr“.
Ort, Datum
Unterschrift des Zahlungsempfängers Unterschrift der Sparkasse
In der Inkassovereinbarung sind Ihre Pflichten deutlich formuliert. Besonders wichtig ist der Passus, dass Sie Lastschriften nur dann zum Einzug einreichen dürfen, wenn Ihnen die schriftliche Ermächtigung Ihres Mieters vorliegt. Allerdings können die Kreditinstitute bei der Masse der Lastschriftverfahren nicht kontrollieren, ob der Einzug durch den Gläubiger auch rechtens ist. Auf besonderes Verlangen müssen Sie Ihrem Kreditinstitut die Einzugsermächtigung vorzulegen.
Die Lastschrift ist ein Einzugspapier, das bei Sicht fällig ist. Dies vollzieht sich in folgenden 4 Schritten:
Der Zahlungsempfänger reicht die Lastschrift bei seinem Kreditinstitut (so genannte 1. Inkassostelle) ein.
Die erste Inkassostelle schreibt den Betrag dem Zahlungsempfänger gut, allerdings mit der Einschränkung „Eingang vorbehalten“. Das bedeutet, dass die Gutschrift storniert wird, wenn die Lastschrift beim Schuldner nicht eingezogen werden kann.
Die erste Inkassostelle zieht den Betrag beim Kreditinstitut des Geldempfängers (so genannte Zahlstelle) ein.
Die Zahlstelle belastet das Konto des Schuldners.
Für diese Zahlungen ist der Lastschrifteinzug möglich
Monatliche Miete und Nebenkosten
Für die regelmäßige Miete einschließlich der Nebenkostenpauschalen oder Nebenkostenvorauszahlungen kann die Einzugsermächtigung ohne weiteres vereinbart werden (AG Mainz, Urteil v. 7.3.1995 – 35 C 1029/94, WM 1997, S. 548). Wenn Sie eine derartige Klausel vereinbaren, ist das für den Mieter nicht nachteilig, weil er durch die Widerspruchsmöglichkeit gegen die Abbuchung geschützt ist (LG Köln, Urteil v. 7.3.1990 – 10 S 532/89, WM 1990, S. 380). Auf die Miethöhe kommt es dabei nicht an, weil sich der Mieter auch auf hohe Zahlungsbeträge einrichten und auf seinem Konto einen entsprechenden Betrag bereitstellen kann.
Wenn Sie die Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, sollten Sie dem Mieter die höheren Beträge rechtzeitig vor dem Einzug von dessen Konto ankündigen. Schreiben Sie ihm: „Ihre Nebenkostenvorauszahlungen werden ab dem .........auf monatlich ...........Euro angepasst. Wir werden diesen Betrag aufgrund der uns erteilten Einzugsermächtigung ab diesem Datum von Ihrem Konto abbuchen“.
Nebenkostennachzahlungen
Problematisch kann die Wirksamkeit der Einzugsermächtigung für die Abbuchung von Nebenkostennachzahlungen sein. Da Nachzahlungen zu unregelmäßigen Zeiten anfallen und oft größere Beträge betreffen, könnte die sofortige Einziehung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Der Mieter wäre nämlich gezwungen, auf seinem Konto ein nicht unerhebliches Guthaben vorzuhalten. Diese Klippe können Sie wohl dadurch umschiffen, indem Sie vereinbaren, dass Nachzahlungsbeträge beispielsweise erst einen Monat nach Zugang der Abrechnung abgebucht werden. Der Mieter hat dann ausreichend Zeit zur Prüfung der Abrechnung und zur Bereitstellung von Liquidität auf seinem Konto.
Auf der sicheren Seite dürften Sie liegen, wenn Sie in Ihrer Klausel zum Lastschrifteinzug vereinbart haben, dass Sie die Abbuchung größerer Beträge vorher ankündigen. Eigentlich dürfte dies selbstverständlich sein. Kündigen Sie Ihrem Mieter die vereinbarte Kontoabbuchung der Nebenkostennachforderung wie folgt an: „Hiermit erhalten Sie die Nebenkostenabrechnung für das Jahr ..... Ihre Nachzahlung in Höhe von Euro werden wir per Lastschrift zum ........von Ihrem Girokonto einziehen.“ Dann weiß der Mieter, was auf ihn zukommt.
Die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung wird erst fällig, wenn der Mieter eine prüfungsfähige Abrechnung erhalten und eine angemessene Zeit zu deren Überprüfung hat. Der Abrechnungssaldo wird zum Ersten des Folgemonats fällig, wenn die Abrechnung dem Mieter vor dem Fünfzehnten des Monats zugeht, ansonsten zum Ersten des übernächsten Monats (AG Potsdam, Urteil v. 16.12.1999 – 26 C 473/99, NZM 2001, 378).
Mieterhöhung
Mieterhöhungen haben grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Gültigkeit der Klausel. Nachdem sich Mieterhöhungen nach gesetzlichen Vorschriften zu richten haben, kann der Mieter rechtzeitig für ausreichende Liquidität auf seinem Konto sorgen. Hat der Mieter die Einzugsermächtigung nach Ihrer Mieterhöhung allerdings widerrufen, dürfen Sie natürlich weder die ursprüngliche noch die höhere Miete abbuchen.
Mietkaution
Die Einzugsermächtigung für die Mietkaution gibt Ihnen nicht das Recht, die gesamte Kaution in einem Betrag einzuziehen. Hier müssen Sie § 551 Abs. 2 BGB beachten, wonach der Mieter berechtigt ist, die Kaution in drei gleichen Teilbeträgen zu leisten. Das gilt natürlich dann nicht, wenn der Mieter die Kaution von sich aus sofort im Gesamtbetrag leisten will.
Nach Ansicht des LG Regensburg soll die geschuldete Mietkaution nicht schon dann geleistet sein, wenn der Vermieter das Lastschriftformular bei seinem Kreditinstitut einreicht, sondern erst nach Ablauf der sechswöchigen Widerrufsfrist (Urteil v. 5.8.1991 – 1 O 50/91, WM 1992, S. 1678).
Ausnahme: Schadenersatzforderungen
Für Schadenersatzzahlungen des Mieters ist die Vereinbarung einer Einzugsermächtigung kaum zulässig und auch nicht üblich. Nachdem derartige Zahlungsansprüche weder nach Höhe noch nach Zahlungsfälligkeit bestimmbar sind, und der Mieter die Ersatzforderung zuerst überprüfen muss, dürfte ihm eine Verpflichtung zum Lastschrifteinzug nicht zumutbar sein.
Ihre Rechte und Pflichten aus der Einzugsermächtigung
Eine formularmäßige Abrede des Lastschrifteinzugs ist zulässig
Es war lange Zeit nicht klar, ob die Einzugsermächtigung auch in einem Formularmietvertrag vereinbart werden kann. Das hat der BGH nun entschieden und für zulässig erklärt, wenn es sich um regelmäßige und der Höhe nach vorhersehbare Beträge handelt (BGH, Urteil v. 10.1.1996 – XII ZR 271/94, NJW; 1996, S. 988 = WM 1996, S. 205). Das benachteiligt den Mieter nicht.
Umstritten ist die Frage, ob es auch zulässig ist, dass Sie die Unwiderruflichkeit der Einzugsermächtigung vereinbaren. Die Unwiderruflichkeit ist ja gerade der Sinn einer derartigen Mietvertragsklausel, mit der sie die sonst mögliche freie Widerrufbarkeit ausschließen wollen. Klar ist, dass der Mieter die vertraglich vereinbarte Einzugsermächtigung aus wichtigem Grund stornieren darf. Ein solcher Grund kann vorliegen, wenn Sie beispielsweise die volle Miete einziehen, obwohl der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist (LG Köln, Urteil v. 7.3.1990 – 10 S 532/89, WM 1990, S. 380). Sofern Ihnen der Mieter allerdings eine Einzugsermächtigung ohne mietvertragliche Verpflichtung erteilt hat, kann er diese jederzeit widerrufen.
Auch wenn Sie die Unwiderruflichkeit der Einzugsermächtigung vereinbart haben, hat der Mieter trotzdem das Recht, jeder einzelnen Kontobelastung zu widersprechen und die Gutschrift des abgebuchten Betrags zu verlangen. Dieses Recht kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Sofern der Mieter allerdings der Einziehung unberechtigt widerspricht, gilt die Miete als nicht gezahlt. Das könnte dazu führen, dass Sie bei zwei rückständigen Mieten zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein könnten.
Sie sind für den rechtzeitigen Einzug verantwortlich
Die Mietzahlung gilt als Schickschuld. Durch die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung wandelt sie sich zur Holschuld. Das bedeutet, dass nun Sie als Vermieter die Verantwortung für die rechtzeitige Mietzahlung übernehmen. Wenn Sie von der Einzugsermächtigung zu spät oder fehlerhaft Gebrauch machen, hat der Mieter eine hierdurch bedingte Zahlungsverzögerung nicht zu vertreten (BGH, Urteil v. 19.10.1977 – V ZR 149/76, NJW 1978, S. 215). Falls eine pünktliche Mietzahlung nicht erfolgt, weil Sie als Vermieter den Mieteneinzug nicht rechtzeitig veranlasst haben, kommt der Mieter demnach nicht in Verzug (AG Bergheim, Urteil v. 28.2.1991 – 25 C 456/90, WM 1992, S. 478). Der Mieter muss nur dafür sorgen, dass auf seinem Konto Deckung für die Lastschrift vorhanden ist.
Ihr Mieter darf darauf vertrauen, dass Sie das Lastschriftverfahren vereinbarungsgemäß abwickeln. Wenn Sie von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch machen (oder nicht mehr machen) wollen, müssen Sie das Ihrem Mieter mitteilen. Sie müssen ihm also Gelegenheit geben, die Miete anderweitig zu zahlen. Ansonsten kommt Ihr Mieter mit der Zahlung nicht in Verzug. Selber schuld, wenn Sie Ihre Miete dann nicht rechtzeitig bekommen (AG Bergheim, Urteil v. 28.2.1991 – 25 C 456/90, WM 1992, S. 478).
Trotzdem muss Ihr Mieter prüfen, ob Sie abgebucht haben
Sehr Vermieter freundlich ist die folgende Entscheidung: Bei erteilter Einzugsermächtigung bleibt der Mieter verpflichtet, die ordnungsgemäße Durchführung der Abbuchung zu überprüfen. Macht nämlich der Vermieter von einer Einzugsermächtigung verfrüht Gebrauch und schlägt die Einziehung deshalb fehl, so muss der Mieter unverzüglich den Mietzins entrichten, sobald er von der fehlgeschlagenen Einziehung erfahren hat (AG Hohenschönhausen, Urteil v. 15.3.2000 – 11 C 552/99, ZMR 2000, S. 681).
Zahlt Ihr Mieter mehr, wenn er auf Einzelzahlung besteht?
Durch die Mietzahlung per Einzugsermächtigung können Sie Ihre Verwaltungskosten senken. Das könnte Sie auf die Idee bringen, denjenigen Mietern, die nicht am Einzugsverfahren teilnehmen, eine Verwaltungsgebühr für Ihren Mehraufwand aufzubrummen. Leider Pech gehabt: Das geht nicht bei Wohnraummietverhältnissen. Sofern Sie bei Mietern mit Bar- oder Überweisungszahlung einen Mehraufwand haben, sind das nämlich Verwaltungskosten, die Sie nicht gesondert umlegen können.
Dagegen ist es im Gewerberaummietrecht durchaus zulässig, die „Abbuchungsmuffel“ mit einer zusätzlichen Vergütung für Ihren Mehraufwand bei der Mietzahlung zu belasten.
Sie sollten die Einzugsermächtigung nicht missbräuchlich verwenden
Eine einmal erteilte Einzugsermächtigung ist für Sie kein Freibrief, nun hemmungslos alles abzubuchen, von dem Sie glauben, dass es Ihnen zusteht. Der Mieter kann sich gegen den vertragswidrigen Lastschrifteinzug nämlich wehren und der Abbuchung von seinem Konto widersprechen. Außerdem könnte er die vertragliche Vereinbarung nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung kündigen und die Einzugsermächtigung von Ihnen nach §§ 168 und 175 BGB herausverlangen. Oder er könnte nach § 1004 BGB auf Unterlassung des Mieteinzugs klagen, sofern Sie seinen begründeten Widerruf der Einzugsermächtigung nicht beachten sollten.
Beispiel: Sie streiten sich mit Ihrem Mieter über die Höhe der Betriebskostennachzahlung. Obwohl dieser Streit nicht ausgestanden ist, buchen Sie gegen die Anweisung des Mieters den vollen Betrag ab.
Unregelmäßige Abbuchungen berechtigten den Mieter zum Widerruf
Auch wenn es zu anderen Unregelmäßigkeiten beim Lastschrifteinzug kommt, darf Ihnen der Mieter die Einzugsermächtigung wieder entziehen. Beispiel: Sie ziehen mehrmals eine höhere als die Ihnen zustehende Miete ein.
Der Mieter kann jeder Abbuchung widersprechen
Es kann durchaus auch einmal vorkommen, dass ein Konto unberechtigt belastet wird. Aus diesem Grund hat der Zahlungspflichtige das Recht, ohne Angabe von Gründen bei seinem Kreditinstitut der Lastschrift zu widersprechen. Dieses storniert daraufhin valutagerecht die Kontobelastung und schreibt den abgebuchten Betrag wieder gut. Das Kreditinstitut des Mieters hat kein Recht, ihn danach zu fragen, warum er der Kontobelastung widersprochen hat. Es muss den Widerspruch verbindlich beachten (BGH, Urteil v. 24.6.1985 – II ZR 277/84, NJW 1985, S. 2326).
Zwar hört man immer wieder, dass die Widerspruchsfrist nur sechs Wochen beträgt. Diese Frist gilt allerdings nur unter den beteiligten Kreditinstituten. Der Zahlungspflichtige ist daran nicht gebunden. Das heißt, dass ein Widerspruch auch noch nach Ablauf der Sechs-Wochen-Frist möglich ist, zumindest solange, bis der Kontoinhaber die Lastschriftbuchung genehmigt hat (BGH, Urteil v. 6.6.2000 – XI ZR 258/99, NJW 2000, S. 2667).
Es ist anerkannt, dass der Zahlungspflichtige die Verpflichtung hat, sein Kreditinstitut unverzüglich zu benachrichtigen, wenn er feststellt, dass sein Konto unberechtigt belastet wurde. Lässt er sich dabei zu lange Zeit, hat er also die Reklamation unnötig verzögert und entsteht dadurch den beteiligten Kreditinstituten ein Schaden, kann es sein, dass ihm eine Teilschuld hieran angelastet wird. Deshalb sollte man jede Kontobelastung kontrollieren.
Ein Widerspruch kann nicht widerrufen werden
Einmal ist keinmal – das gilt beim Widerspruch gegen eine Lastschrift nicht. Denn: Der Lastschriftschuldner kann seinen Widerspruch gegen die Belastung seines Kontos später nicht widerrufen – er ist also daran gebunden (BGH, Urteil v. 14.2.1989 – XI ZR 141/88, NJW 1989, S. 1672).
Gegen unberechtigte Lastschriften ist der Widerspruch legitim
Wenn Ihr Mieter eine unberechtigte Lastschrift durch Widerspruch abwehrt, verhält er sich nicht rechtsmissbräuchlich, weil Sie natürlich nur vereinbarte Zahlungen einziehen dürfen. Es ist sein gutes Recht, unberechtigte Zahlungen zu verweigern (BGH, Urteil v. 27.11.1984 – II ZR 294/83, NJW 1985, S. 847).
Ihr einmaliges Versehen beim Lastschrifteinzug gibt Ihrem Mieter noch keinen triftigen Grund zum Widerruf der Einzugsermächtigung. Trotzdem kann er einer falschen Kontobelastung natürlich jederzeit widersprechen und das Geld auf sein Konto zurückholen.
Arbeitslosigkeit ist kein Grund, die Einzugsermächtigung zu widerrufen
Sofern Sie einen arbeitslosen Mieter haben, ist die vertraglich vereinbarte Einzugsermächtigung trotzdem zu erfüllen. Die mietvertraglich vereinbarte Pflicht zur Erteilung einer Einzugsermächtigung ist hinsichtlich der regelmäßig zu leistenden Monatsmiete auch dann zu erfüllen, wenn dem Mieter Arbeitslosenhilfe vierzehntäglich auf das Girokonto ausgezahlt wird (AG Mainz, Urteil v. 7.3.1995 – 35 C 1029/94, WM 1997, S. 548). Die Richter sind der Meinung, dass der Mieter „durch sparsame Lebensführung dafür Sorge zu tragen habe, dass zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Monatsmiete auf seinem Girokonto eine genügende Deckung vorhanden ist“.
Widerruf der Einzugsermächtigung nur gegenüber dem Zahlungsempfänger
Wer eine Einzugsermächtigung widerrufen will, muss dies gegenüber dem Zahlungsempfänger machen. Ein Widerruf gegenüber dem Kreditinstitut ist wirkungslos.
Die Einzugsermächtigung ist keine Zahlungsgarantie
Weil bei der Ausführung der Lastschrift Fehler unterlaufen können, hat der Zahlungspflichtige ein Widerspruchsrecht gegen jede Belastung seines Girokontos. Die Banken und Sparkassen nennen als Widerspruchsfrist immer sechs Wochen. Aber das ist für Sie nicht bindend. Es gibt nämlich weder eine vertraglich vereinbarte noch eine gesetzliche Ausschlussfrist, nach deren Ablauf ein Widerspruch gegen die Kontenbelastung nicht mehr möglich ist. Die Sechs-Wochen-Frist zur Rückbuchung gilt nur für die Kreditinstitute untereinander; das ist so im Lastschriftabkommen vereinbart.
Wenn Sie als Zahlungspflichtiger eine Abbuchung stornieren lassen wollen, brauchen Sie sich am Banktresen nicht auf die Sechs-Wochen-Frist einzulassen. Denn der BGH hat erst kürzlich entschieden, dass die Möglichkeit des Schuldners zum Widerspruch gegen Belastungen seines Kontos nicht befristet ist und erst dann endet, wenn der Schuldner die Abbuchung gegenüber der Zahlstelle (also seiner eigenen Bank oder Sparkasse gegenüber) genehmigt hat (BGH, Urteil v. 6.6.2000 – XI ZR 258/99, ZMR 2001, S. 171 = NJW 2000, S. 2667 = WM 2000, S. 549). Eine Genehmigung wird auch nicht automatisch dadurch erteilt, dass der Kontoinhaber auf einen Rechnungsabschluss seines Kreditinstituts hin schweigt.
Für Sie als Zahlungsempfänger bedeutet dies, dass die Gutschrift auf Ihrem Konto mit einer gewissen Unsicherheit behaftet ist. Ihr Mieter könnte nämlich noch Monate später der erfolgten Abbuchung widersprechen und seine Mietzahlung zurückfordern. Das könnte für Sie dann fatal sein, wenn der Mieter inzwischen ausgezogen und auf Nimmerwiedersehen verschwunden sein sollte.
Gründe für die Rückbuchung
Zu einer Rücklastschrift, also einer Rückbuchung mit Belastung auf Ihrem Konto, kann es nicht nur durch den Widerspruch des Zahlungspflichtigen, sondern auch mangels Deckung auf dessen Konto kommen. Zu einer Rückgabe mangels Deckung kommt es allerdings nur dann, wenn das Konto über den eingeräumten Dispokredit hinaus überzogen ist. Ein weiterer Grund zur Rücklastschrift können falsche Kontoangaben sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Name des Kontoinhabers nicht mit der Kontonummer übereinstimmt. Deshalb sollten Sie bei der Erfassung der Mieterdaten besonders sorgfältig vorgehen, bevor Sie den Lastschrifteinzug Ihrem Kreditinstitut übergeben.
Der aktuelle Praxis-Hinweis
Nach Ihrer Vereinbarung mit dem Kreditinstitut über den Einzug von Forderungen durch Lastschrift dürfen Sie zurück belastete Lastschriften nicht erneut zum Einzug einreichen. Nehmen Sie in diesem Fall mit Ihren Mieter Kontakt auf und schreiben Sie ihm beispielsweise:
„Ihre Bank hat eine nicht eingelöste Lastschrift an mich zurückgegeben. Als Grund dafür wurde mir mitgeteilt:
( ) wegen Widerspruchs gegen die Lastschrift
( ) mangels Deckung auf Ihrem Konto
( ) wegen unzutreffender Bankangaben.
Die nicht eingelöste Lastschrift betrifft folgenden Zahlungsanspruch:
( ) Miete
( ) Nebenkostenvorauszahlung
( ) Nebenkostenabrechnung
( ) Kaution
Bitte setzen Sie sich kurzfristig mit mir in Verbindung, um die Angelegenheit zu klären“.
Teileinlösungen gibt’s nicht
Die Zahlstelle wird den einzuziehenden Betrag dem Schuldner entweder vollständig oder gar nicht belasten. Teileinlösungen werden im Lastschriftverfahren nicht vorgenommen.
Beispiel: Ihr Mieter hat auf seinem Girokonto ein Guthaben in Höhe von 300 €. Sie wollen die Miete in Höhe von 460 € abbuchen. Wenn Ihr Mieter keinen Dispokredit und damit keine volle Deckung für den gesamten abzubuchenden Betrag hat, wird sein Kreditinstitut Ihren Lastschrifteinzug zurückweisen. Sie können keinen Teilbetrag, etwa 300 €, bekommen.
Wertstellung der Gutschrift und Rückbelastung
Ihr Kreditinstitut schreibt Ihnen den Gesamtbetrag der einzuziehenden Forderungen einige Tage nach Eingang des Lastschriftauftrags auf Ihrem Girokonto gut, allerdings mit der Einschränkung „Eingang vorbehalten“. Das bedeutet, dass die Gutschrift wieder storniert wird, sofern sich der Lastschrifteinzug nicht realisieren lässt.
Nicht eingelöste Lastschriften werden Ihnen auf dem Konto mit dem Tag „Einreichungswertstellung“ belastet, also auf den Tag, an dem Ihnen der Betrag gutgeschrieben wurde. Zum gleichen Tag rückbelastet werden auch die Lastschriftbeträge, denen der Zahlungspflichtige widersprochen hat.
Der Schuldner zahlt nichts für die Lastschriftrückgabe
Für Ihren Mieter als Zahlungspflichtigen sind Lastschriftretouren kostenlos. Deshalb muss er im Falle eines Widerspruchs gegen die Kontobelastung nichts zahlen, weder an sein eigenes noch an Ihr Kreditinstitut.
Bei wem es zur Rückgabe der Lastschrift mangels Deckung kam, musste noch bis 1997 eine entsprechende Rücklastgebühr an sein Kreditinstitut zahlen. Das hat der BGH inzwischen unterbunden. Die obersten Richter sind der Meinung, dass eine derartige Gebührenregelung rechtswidrig ist. Sie begründen dies damit, dass das Kreditinstitut keine Leistung für den Kunden erbringt, sondern bei der Deckungsprüfung im eigenen Interesse handelt (BGH, Urteil v. 21.10.1997 – XI ZR 296/96, NJW 1998, S. 456 und BGH, Versäumnisurteil v. 13.2.2001 – XI ZR 197/00, NJW 2001, S. 1419).
Benachrichtigungspflicht der Kreditinstitute bei geplatztem Lastschrifteinzug
Wenn eine Lastschrift nicht ausgeführt wird, haben die beteiligten Kreditinstitute gewisse Benachrichtigungspflichten gegenüber ihren Kunden. Man unterscheidet wie folgt:
Mitteilung an den Schuldner:
Wenn der Schuldner der Lastschriftbuchung widerspricht, weiß er natürlich selbst, dass die Lastschrift storniert wird. Hier erübrigt sich eine Information des Kreditinstituts. Aus seinem Kontoauszug kann er zudem erkennen, dass die Buchung rückgängig gemacht wurde.
Demgegenüber muss die Zahlstelle (Schuldnerbank) ihren Kunden bei einer Lastschriftrückgabe wegen fehlender Deckung entsprechend benachrichtigen (BGH, Urteil v. 28.2.1989 – XI ZR 80/88, NJW 1989, S. 1671). Denn er muss in die Lage versetzt werden, die Forderung auf andere Art und Weise zu begleichen. Überwiegend erfolgt die Mitteilung in der Praxis heute durch einen EDV-Brief, in den die Daten der Rücklastschrift automatisch übernommen werden. Diese Benachrichtigung ist eine girovertragliche Nebenpflicht des Kreditinstituts.
Wichtig: Das Kreditinstitut bestimmt über die Nichteinlösung ohne vorherige Rückfrage beim Schuldner.
Das Kreditinstitut darf vom Kontoinhaber für die Benachrichtigung über die Nichteinlösung einer Lastschrift kein Entgelt fordern (BGH, Versäumnisurteil v. 13.2.2001 – XI ZR 197/00, NJW 2001, S. 1419).
Mitteilung an den Zahlungsempfänger
Nicht eingelöste Lastschriften wegen fehlender Deckung auf dem Schuldnerkonto gibt die Zahlstelle an Ihr Kreditinstitut zurück. Über den erfolglosen Inkassoversuch wird Sie Ihr Kreditinstitut entsprechend unterrichten. Die Zahlstelle ist dazu nicht verpflichtet, weil sie zu Ihnen keine Vertragsbeziehungen hat.
Nachricht von Ihrem Kreditinstitut erhalten Sie auch im Falle der Rückbuchung wegen Widerspruchs des Schuldners gegen den Lastschrifteinzug.
Die EDV erleichtert den Zahlungsverkehr
Mit einem entsprechenden EDV-Programm ist es ein Leichtes, das Lastschrifteinzugsverfahren abzuwickeln und monatlich die Miete einzuziehen. Die darin eingebundenen Zahlungsverkehrs-Module bieten nicht nur die Möglichkeit, Lastschriftvordrucke auszufüllen, sondern auch DTA-Disketten zu erstellen (DTA = Datenträgeraustausch).
Über DTA bieten die Kreditinstitute an, die Lastschriften per Diskette abzugeben. Der Diskette müssen Sie den notwendigen Begleitzettel beifügen. Die Einzelheiten dazu erfragen Sie bei Ihrem Kreditinstitut.
Neben DTA bieten die Kreditinstitute auch die elektronische Datenfernübertragung über das Internet an. Hier können Sie rund um die Uhr Ihren Zahlungsverkehr abwickeln.
Lastschrifteinzug beim Wohnungseigentum
Der Verwalter spart Mühe und Kosten
Als Verwalter einer Wohnanlage haben Sie es einfacher, wenn Sie das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft per Einzugsermächtigung abbuchen können. Ihr Verwaltungsaufwand wird ganz einfach auf ein Minimum reduziert. Die Teilnahmeverpflichtung am Lastschrifteinzugsverfahren kann entweder in der Gemeinschaftsordnung (BayObLG, Beschluss v. 1.10.1998 – 2 Z BR 107/98, NZM 1999, S. 426) oder durch Mehrheitsbeschluss (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.1998 – 3 Wx 169/98, ZMR 1999, S. 192 = NZM 1999, S. 267) festgelegt werden.
Die Wohnungseigentümer können sich der Einzugsermächtigung nicht entziehen. Beim Hausgeld für eine Eigentumswohnung handelt es sich um Abschlagszahlungen auf den Wirtschaftsplan. Da der Wirtschaftsplan von der Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen werden kann, können die Eigentümer mit Mehrheit auch bestimmen, wie die Abschlagszahlungen zu zahlen sind. Ein derartiger Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG (OLG Hamburg, Beschluss v. 6.4.1998 – 2 Wx 97/97, WM 1998, S. 565 = ZMR 1998, S. 451; OLG Hamm, Beschluss v. 28.2.2000 – 15 W 349/99, DWE 2000, S. 125). Das bedeutet im Ergebnis, dass sich bei der Einführung des Lastschrifteinzugs die Minderheit der Mehrheit beugen muss.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass die Wohngeldzahlungen pünktlich erfüllt werden. Das ist gewährleistet, wenn dem Verwalter die Möglichkeit offen steht, die monatlichen Wohngeldzahlungen im Wege des Lastschriftverfahrens beim Kreditinstitut des Wohnungseigentümers einzuziehen. Letztlich wird dadurch der Verwaltungsaufwand reduziert, was der Wohnungseigentümergemeinschaft zugute kommt (Saarländisches OLG, Beschluss v. 10.10.1997 – WM 1998, S. 243).
Dass man darüber auch anders denken kann, zeigt die folgende Gerichtsentscheidung: Danach hat der Wohnungseigentümer das Wahlrecht, in welcher gesetzlich zulässigen Weise er seine Zahlungsverpflichtung nachkommt. Ein anders lautender Beschluss der Eigentümergemeinschaft würde einen sittenwidrigen Eingriff in die Privatautonomie des Eigentümers bedeuten, der nicht aus dem Gemeinschaftsrecht abgeleitet werden kann (AG Brilon, Beschluss v. 19.12.1998 – 5 II 179/97, WM 1999, S. 589).
Können „Lastschrift-Boykotteure“ mit Zusatzkosten belangt werden?
Trotz Beschluss und gutem Zureden gibt es immer wieder Zeitgenossen, die den Lastschrifteinzug boykottieren und lieber auf andere Art und Weise ihr Hausgeld zahlen. Kann man derartigen Quertreibern eine Art „Strafgeld“ in Form einer zusätzlichen Verwaltungsvergütung aufbrummen, weil sie sich nicht an die vereinbarten Spielregeln der Hausgemeinschaft halten?
Hierzu gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Nach Meinung des OLG Stuttgart kann eine zusätzliche Verwaltervergütung von monatlich ca. 5 € für die Überweisung anstelle Einzugs durch erteilte Einzugsermächtigung nicht durch Mehrheitsbeschluss eingeführt werden (OLG Stuttgart, Beschluss v. 9.10.1996 – 8 W 265/96, WM 1996, S. 791). So argumentierte auch das AG Brilon im Beschluss v. 19.12.1998 – 5 II 179/97, WM 1999, S. 589). In das gleiche Horn stößt das BayObLG, das eine zusätzliche Vergütung an den Verwalter ablehnt (BayObLG, Beschluss v. 19.10.1995 – 2 Z BR 101/95, MDR 1996, S. 143).
„Pro Lastschrift“ votierte das OLG Düsseldorf. Die dortigen Richter sind der Meinung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sehr wohl durch Mehrheitsbeschluss regeln kann, dass Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, ein Mehraufwandsentgelt pro Monat zu zahlen haben (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.1998 – 3 Wx 169/98, NZM 1999, S. 267 = ZMR 1999, S. 192
Allerdings: Ein Passus im Verwaltervertrag genügt nicht den Anforderungen
Wenn es sich nur aus dem Verwaltervertrag ergibt, dass „Lastschrift-Muffel“ eine Mehraufwandsgebühr zahlen müssen, und dem kein entsprechender Beschluss der Eigentümer zugrunde liegt, genügt dies nicht. Es muss auf jeden Fall ein eindeutiger Beschluss der Eigentümerversammlung zum Mehraufwandsentgelt vorliegen (OLG Hamm, Beschluss v. 28.2.2000 – 15 W 349/99, DWE 2000, 125). Deshalb müssen Sie als Verwalter in der Eigentümerversammlung unbedingt einen entsprechenden Beschluss zur Abstimmung bringen.
Rechtsstand: November 2002
© IKV Erwin Ruff (Originalaufsatz siehe DWW Heft 10/2003)