Werbung und Wettbewerbsrecht beim Verkauf kommunaler Grundstücke

1. Einleitung

Kommunen beteiligen sich als Wettbewerber aktiv am Immobilienmarkt. Während die kommunalen Grundstückskäufe in erster Linie auf die Bereitstellung von Baugelände für kommunale Einrichtungen ausgerichtet sind, beispielsweise für den Straßenbau, eine neue Gemeindehalle oder die Friedhofserweiterung, dienen Grundstücksverkäufe angesichts der herrschenden „leeren Kassen“ heute in erheblichem Maße der Eigenmittelbeschaffung. Vielerorts werden Grundstücksreserven aufgelöst, um Deckungsmittel für die anstehenden Aufgaben zu bekommen. Erhebliche Grundstückserlöse sind vor allem in Folge der Erschließung neuer Baugebiete möglich, wenn die Kommune die ihr im Rahmen der Umlegung zugefallenen Baugrundstücke verkauft. Gewerbegrundstücke warten auf Käufer. Grundstücksverkauf bedarf der Werbung. Stichworte sind u.a.: Wettbewerbsrecht, Preisangabenverordnung, Internetwerbung, Briefwerbung, Telefaxwerbung.

2. Die Grundlagen des Wettbewerbsrechts

Mit einer pfiffigen Verkaufsanzeige in einer Zeitung schafft man einen Blickfang für potentielle Immobilieninteressenten. Allerdings ist neben Werbegeschick auch Fachwissen zum Wettbewerbs- und Preisangabenrecht gefragt, um keine ungesetzliche Werbung zu betreiben. Das mussten schon zahlreiche Immobilienmakler und Bauträger erfahren, die wegen (tatsächlich oder vermeintlich) wettbewerbswidriger Immobilienanzeigen von so genannten Abmahnern gehörig in die Zange genommen und abkassiert wurden.

Ordnungsrechtlicher Rahmen des Wettbewerbsrechts ist das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).1) Mit dem Wettbewerbsrecht sollen Störungen des gesunden Leistungswettbewerbs, insbesondere durch unlautere Handlungen und irreführende Werbung, verhindert werden. Aus § 8 Abs. 3 UWG ergeben sich die zur Abmahnung von Wettbewerbsverstößen aktiv Legitimierten.

Als Wettbewerbsschützer traten immer wieder unseriöse Vereine auf, die ihre Befugnis, unlauteren Wettbewerb verfolgen zu können, zu Zwecken des Gelderwerbs missbrauchten. Deshalb hat der Gesetzgeber diesen Abmahnvereinen mit der Änderung des § 13 UWG im Jahr 19942) weitgehend die Grundlage entzogen. Auch die Gerichte haben einigen dieser „Gebührenschinder“ die rote Karte gezeigt.3)

Das Preisangabenrecht ist im Preisangaben- und Preisklauselgesetz (PaPkG)4) und in der Preisangabenverordnung (PAngV)5) spezifiziert. Ziel ist der Schutz des privaten Verbrauchers. Preisklarheit und Preiswahrheit sind die tragenden Grundsätze der Preisangabenverordnung.

3. Bei Wettbewerbsverstößen droht eine Abmahnung

Wenngleich dem Autor nicht bekannt ist, ob je eine Kommune wegen eines Wettbewerbsverstoßes behelligt wurde, soll das Abmahnverfahren, das sich in einem mehrstufigen Verfahren vollzieht, kurz dargestellt werden:

Abmahnung
Die Abmahnung ist eine Aufforderung, eine unzulässige wettbewerbsrechtliche Handlung oder Werbung in Zukunft zu unterlassen. Hierfür wird eine kurze Frist von 8-10 Tagen gesetzt. Mit der Abmahnung sollen Auseinandersetzungen über Wettbewerbshandlungen zwischen Konkurrenten schnell, vergleichsweise kostengünstig und außergerichtlich beigelegt werden. Sie ist mit der Aufforderung verbunden, eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben, worin sich der Abgemahnte zur Zahlung einer Vertragsstrafe für jeden künftigen Wiederholungsfall verpflichtet. Mit der Abmahnung ist der Abgemahnte gegenüber dem Abmahner für dessen Aufwendungen kostenerstattungspflichtig.

Unterlassungserklärung
Mit der Unterlassungserklärung verpflichtet sich der Abgemahnte, künftig eine unzulässige Wettbewerbshandlung zu unterlassen. Zur Einhaltung muss eine angemessene Vertragsstrafe versprochen werden. Sofern gegen die Unterlassungserklärung verstoßen wird, ist die Vertragsstrafe fällig.

Einstweilige Verfügung
Gibt der Abgemahnte keine Unterlassungserklärung ab, wird der Abmahner meist unmittelbar nach Ablauf der gesetzten Frist beim zuständigen Gericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Sofern der Abgemahnte die einstweilige Verfügung anerkennt, wird dadurch die Wiederholungsgefahr zunächst beseitigt.

Hauptsacheverhandlung
Sollte sich der Abgemahnte weigern, die einstweilige Verfügung anzuerkennen, kommt es auf Betreiben des Abmahners zur Hauptsacheverhandlung. Dort bestehen – allerdings bei einem hohen Kostenrisiko – bessere Möglichkeiten zur Gegenwehr, insbesondere bei Zweifeln über die Klagebefugnis des Abmahners.

4. Grundstücksverkäufe sind kein staatliches Handeln

Die wettbewerbsrechtlichen Vorschriften des UWG kommen dann zur Anwendung, wenn eine Kommune bei ihren Grundstücksverkäufen im geschäftlichen Verkehr handelt. Darunter versteht man jede selbstständige, wirtschaftliche Zwecke verfolgende Tätigkeit, in der eine Teilnahme am Erwerbsleben zum Ausdruck kommt und die sich auf Mitbewerber auswirken kann.6) Das bedeutet, dass sowohl der gelegentliche oder einmalige Grundstücksverkauf einer Privatperson als auch hoheitliche Tätigkeiten der Kommunen nicht unter das Wettbewerbsrecht fallen.

Der Begriff „geschäftlicher Verkehr“ ist hier weit auszulegen und ist nicht nur auf Handels- oder Gewerbebetriebe beschränkt. Auch Kommunen nehmen am Geschäftsleben teil, wenn sie sich auf die zivilrechtliche Ebene begeben. Dabei kann ihnen auf dem Immobilienmarkt im Einzelfall sogar Marktbeherrschung zukommen, wenn es sich um Erschließungsmodelle handelt, bei denen die Kommune alle umzulegenden Flächen aufkauft, diese erschließt und sie nach eigenen Preisvorstellungen an Bauplatzerwerber abgibt.

Auch werden bebaute und unbebaute Grundstücke für die Wohn- und Gewerbenutzung nicht dem öffentlichen, sondern dem fiskalischen Grundvermögen der Kommunen zugerechnet. Zwar ist eine Stadt- oder Gemeindeverwaltung eine Behörde i.S. von § 1 VwVfG, weshalb man argumentieren könnte, der Verkauf von Grundstücken sei schlicht hoheitliches Verwaltungshandeln und damit kein Handeln im geschäftlichen Verkehr. Dem Hoheitsbereich zuzuordnen ist aber lediglich die vorausgehende interne Verkaufsentscheidung der Kommune, entweder durch Ratsbeschluss oder entsprechende Verwaltungsverfügung. Demgegenüber vollzieht sich der Grundstücksverkauf auf privatrechtlicher Ebene des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Der Zweck der kommunalen Grundstücksverkäufe liegt einerseits im Bereitstellen von Grundstücken für die Wohn- oder Gewerbenutzung und andererseits in der Beschaffung von Deckungsmitteln für kommunale Investitionen. Mit dieser Tätigkeit nehmen die Kommunen am Geschäftsleben teil, und dies kann sich über die Preisgestaltung auf andere Mitbewerber auswirken. Als Ergebnis ist damit festzuhalten, dass das Wettbewerbsrecht auf die kommunalen Grundstücksverkäufe anzuwenden ist.

5. Die erforderlichen Preisangaben ergeben sich aus der PAngV

5.1 Wer mit Preisen wirbt, muss den Endpreis angeben

Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV ist zu Preisangaben verpflichtet, wer

  1. gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren und Leistungen anbietet oder

  2. für Waren und Leistungen unter Angabe von Preisen wirbt.

Wie der BGH entschieden hat, sind Immobilien „Waren“ im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV.7) Der Warenbegriff der PAngV umfasst nicht nur bewegliche Sachen, sondern auch Immobilien; der engere, auf bewegliche Sachen beschränkte Warenbegriff, wie er noch bis 1998 in § 1 Abs. 2 Nr. 1 HGB definiert war, ist hier nicht maßgebend. Nach Ansicht des BGH ist der Immobilienkäufer bei der Bedeutung eines solchen Geschäfts und der vielfach nicht leicht zu überschauenden Marktverhältnisse auf zuverlässige Preisinformationen besonders angewiesen. Damit hat sich der Inhalt von Werbeanzeigen grundsätzlich nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung zu richten.

Damit ist allerdings noch nicht gesagt, dass bei Immobilienanzeigen generell auch Preisangaben zu machen sind.8) Diese Verpflichtung ergibt sich weder aus dem UWG noch aus der PAngV. Jedoch sind Bauplatz-Annoncen ohne Kaufpreisnennung oder mit dem Hinweis „Preis auf Anfrage“ eher selten.

Die Verpflichtung des § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV gilt nur dann, wenn unter Angabe von Preisen oder Preisbestandteilen geworben wird.9) Sofern also in einem Zeitungsinserat – das gilt auch für das Einstellen ins Internet – ein Preis erwähnt wird, ist nach § 1 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 6 Satz 3 PAngV der Endpreis zu nennen. Unter Endpreis versteht man denjenigen Betrag, den der Käufer des Grundstücks aufgrund des Kaufvertrags an den Verkäufer zu zahlen hat.10) Bei der Aufgliederung von Preisen ist der Endpreis nach § 1 Abs. 6 Satz 3 PAngV zusätzlich hervorzuheben, beispielsweise durch Fettdruck.

Wenngleich ein Verstoß gegen § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV vorliegen sollte, ist damit noch nicht gesagt, dass die Werbung auch wettbewerbswidrig ist. Nur wenn gegen die Preisangabenvorschrift bewusst und planmäßig verstoßen wird, liegt ein Verstoß gegen das UWG vor.19)

Anmerkungen:

1)    UWG vom 3.7.2004, BGBl. I S. 1414.

2)    Vgl. dazu die Änderung des UWG vom 25. 7.1994, BGBl. I S. 1738.

3)    Z.B. BGH, Urteil v. 5.10.2000 – I ZR 237/98, ZfIR 2001, S. 555; Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil v. 29.9.1998 – 6 U 71/95; LG Hamburg, Urteil v. 2.12.1998 – 315 S 12/98, zitiert im Hamburger Abendblatt v. 29.1.1999.

4)    PaPkG v. 9.6.1998, BGBl. I S. 1242.

5)    PAngV i.d.F. v. 18.10.2002, BGBl. I S. 4197.

6)    BGH, Urteil v. 22.4.1993 – I ZR 75/91, NJW-RR 1993, S. 1063.

7)    BGH, Urteil v. 4.3.1982 – I ZR 30/80, NJW 1982, S. 1877; Amtliche Begründung zur PAngV, BAnz Nr. 70/1985, S. 3730, Abschnitt B, zu § 1 Abs. 1.

8)    BGH, wie Anmerk. 7).

9)    BGH, Urteil v. 30.3.1988 – I ZR 209/86, NJW 1988, S. 2471 = ZMR 1988, S. 296.

10) BGH, Urteil v. 7.7.1983 – I ZR 113/81, NJW 1983, S. 2707.

11) BGH, wie Anmerk. 9).

12) BGH, wie Anmerk. 10).

13) BGH, Urteil v. 5.10.2000 – I ZR 210/98, NJW 2001, S. 522 = ZMR 2001, S. 93.

14) Vgl. § 130 Abs. 1 BauGB.

15) LG Berlin, Urteil v. 28.8.1998 – 102 O 120/98; OLG Hamm, Urteil v. 30.1.1992 – 4 U 41/91, NJW-RR 1992, S. 1072; anderer Ansicht OLG München, Urteil v. 16.9.1998 – 29 W 2546/98.

16) Vom 22.2.1985, BGBl. I S. 408.

17) BGH, wie Anmerk. 10).

18) OLG Köln, Urteil v. 28.1.2000 – 6 U 153/99, DAR 2000, S. 359.

19) BGH, wie Anmerk. 11; AG Wismar, Urteil v. 23.2.2000 – 2 C 1079/99, BauR 2000, S. 1388.



Stand April 2006

© IKV Erwin Ruff

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