Prüfpflichten für haustechnische Anlagen

Gasleitungen

Innerhalb eines Gebäudes verlegte Gasleitungen muss der Installateur vor der ersten Inbetriebnahme auf Dichtheit prüfen – sonst geben die Stadtwerke den Anschluss nicht frei. Außer dieser einmaligen Prüfpflicht bei Inbetriebnahme gibt es keine weiteren Prüfpflichten. Selbstverständlich kann der Gebäudeeigentümer das von sich aus jederzeit veranlassen. Nach einer Empfehlung in den „Technischen Regeln für Gasinstallationen DVGW/TRGI 1986“ sollte etwa alle 12 Jahre eine Dichtheitsprüfung durch einen anerkannten Fachbetrieb vorgenommen werden. Als Hauseigentümer ist man ab der Hauptabsperreinrichtung des Hausanschlusses für die Gas-Installation verantwortlich. Darauf verweisend bietet das Gashandwerk seit einiger Zeit den Gas-Check für die hausinterne Gasinstallation an. Über das Ergebnis dieser freiwilligen Sicherheitsprüfung stellt der Installateur ein Prüfprotokoll aus. Weil die Prüfung weder gesetzlich vorgeschrieben noch in den Versorgungsbedingungen der Stadtwerke vorausgesetzt wird, interessiert sich sonst niemand für dieses Prüfprotokoll. Weitere Informationen zum Gas-Check sowie auch hier hier.

Andererseits ist der Anschlussnehmer nach § 12 AVBGasV für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Unterhaltung der Gaseinrichtung hinter dem Hausanschluss verantwortlich, und insoweit trifft ihn eine Verkehrssicherungspflicht aus § 823 BGB. Daraus lässt sich allenfalls mittelbar eine Verpflichtung zur Überprüfung von Gasleitungen auf Dichtheit ableiten. Eher beiläufig hat das LG Hamburg in einem Schmerzensgeldprozess aus anderem Anlass auf eine regelmäßige Überprüfung der Gasleitungen hingewiesen. (LG Hamburg, Urteil v. 22.1.1991 – 11 O 166/89, ZMR 1991, 440)

Fachleute raten dem Eigentümer auch, selbst einen jährlichen „Hausschau-Check“ mit Kontrolle aller Gasleitungen zu machen. Ein solcher Check kostet nichts und geht schnell. Sind alle sichtbaren Gasleitungen in einwandfreiem Zustand, besonders in feuchten, unbelüfteten Räumen? Sind alle Gasleitungen gut befestigt? Werden die Gasleitungen nicht als Aufhängestange verwendet? Sind die Lüftungsöffnungen der Verkleidungen für Gasleitungen frei?

Ob die Kosten der Dichtheitsprüfung von Gasleitungen als Betriebskosten umgelegt werden können, ist strittig. (generell dagegen Langenberg, Rdn. A 152) Für die allgemeinen Gasleitungen zu Etagenheizungen liegen widersprüchliche Gerichtsentscheidungen vor. Gegen die Umlagefähigkeit ist das AG Königstein/Taunus, weil von einer Kontrolle im Rahmen der Instandhaltung auszugehen sei. (Urteil v. 28.8.1997 – 23 C 155/97, WuM 1997, 684) Das AG Kassel ist der Meinung, dass die zu einer Etagenheizung führende Gasleitung nicht zur Etagenheizung gehört und die Kosten nicht im Rahmen der „Wartung von Etagenheizungen“ nach § 2 Nr. 4d BetrKV umgelegt werden können. (Urteil v. 8.4.2005 – 454 C 6175/04, WuM 2006, 149 = NZM 2006, 537). Demgegenüber meint das AG Bad Wildungen, die Gasleitung, die innerhalb des Hauses zu einer Gas-Etagenheizung führe, sei Teil dieser Etagenheizung. Ohne entsprechende Leitung sei die Heizung schließlich nicht funktionsfähig. (Urteil v. 20.6.2003 – C 66/03, WuM 2004, 669: Schmid, Rn. 5130) Hier bleibt die weitere Rechtsprechung abzuwarten. Über § 2 Nr. 17 BetrKV wäre eine Kostenumlage im Übrigen nur bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung möglich. (Derckx, a.a.O. geht von Betriebskosten aus)

Anders sieht es wohl bei der Gasleitung zu einer zentralen Heizungsanlage aus. Weil hier gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV die Kosten der zentralen Heizungsanlage umlegbar sind, wird das auch die Dichtheitsprüfung der Gasleitung umfassen. (So das AG Kassel, a.a.O.; Schmid, Rn. 5100) Hier ist allerdings zu bedenken, dass die Gasleitung von der Hauptabsperreinrichtung bis zur Zentralheizung normalerweise relativ kurz ist und insoweit auch nur geringe Kosten anfallen werden.