Prüfpflichten für haustechnische Anlagen

Heizung (Öl und Gas)

Aufgrund der Ersten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über Kleinfeuerungsanlagen – 1. BImSchV) sind Öl- oder Gasheizung einmal jährlich durch den BSFM zu prüfen. Diese so genannte Emissionsmessung sorgt immer wieder für Unmut unter den Heizungsbetreibern, weil sie darin nur eine unnötige Doppelkontrolle sehen. Wenn nämlich die Heizungsfirma die Heizung gewartet und geprüft habe, und die Anlage die geltenden Abgasvorschriften einhalte, sei kein Grund für eine erneute Überprüfung durch den BSFM ersichtlich. Es sei kein Sinn darin zu sehen, wenn die Wartungsfirma, die im Übrigen die gleichen Messgeräte wie der BSFM hat, den Heizkeller verlasse und der BSFM quasi schon an der Türe warte, um die ordnungsgemäße Anlage nochmals zu kontrollieren. Allerdings lässt sich dieses angeprangerte Verfahren nicht verhindern, weil man nach § 1 Abs. 3 Satz 1 SchfG verpflichtet ist, dem BSFM den Zutritt zum Haus zu gestatten, damit er die Messung durchführen kann (VG Gießen, Beschluss v. 23.11.1999 – 1 G 4381/99, NVwZ-RR 2000, 495 = HessVGRspr 2000, 23). Man kann die Abgasmessung nicht verhindern, weil sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Wer sich deswegen mit dem BSFM anlegt, riskiert allenfalls ein Bußgeldverfahren. Und im Extremfall könnte die zuständige Verwaltungsbehörde die Messung sogar zwangsweise durchsetzen. Ein dagegen angestrebtes Verwaltungsrechtsverfahren über Widerspruch und Klage ist nach gegenwärtiger Rechtslage aussichtslos.

Trotz aller Diskussion gilt: Wer eine neue Öl- oder Gasheizung aufstellt oder eine bestehende Heizung wesentlich ändert, und diese mehr als 4 kW Nennwärmeleistung hat, muss den BSFM innerhalb von 4 Wochen nach der Inbetriebnahme der neuen Heizung mit der Abnahmemessung beauftragen. Bei Öl- und Gasheizungen mit mehr als 11 kW Nennwärmeleistung ist gemäß § 15 1. BImSchV einmal jährlich eine wiederkehrende Emissionsmessung vorgeschrieben.

Der BSFM kann nicht unangekündigt vor der Türe stehen und Zutritt zur Heizung verlangen. Es muss sich vielmehr gemäß § 15 Abs. 3 1. BImSchV beim Heizungsbetreiber wegen des voraussichtlichen Zeitpunkts der Messung frühestens acht und spätestens sechs Wochen vorher schriftlich anmelden. Der Betreiber soll dadurch die Gelegenheit zur vorherigen Wartung seiner Heizung haben. Was viele auch nicht wissen: Gemäß § 10 Abs. 3 EnEV sind Heizungs- und Warmwasseranlagen sachgerecht zu warten. Allerdings wird die Wartungsverpflichtung amtlicherseits nicht kontrolliert. Wer seine Heizung nicht wartet, hat deshalb keine Sanktionen zu befürchten, schon gar nicht einen Bußgeldbescheid.

Über die Messung stellt der BSFM eine Messbescheinigung aus. Bei einem negativen Messergebnis muss der Betreiber gemäß § 14 Abs. 4 und § 15 Abs. 4 1. BImSchV innerhalb von sechs Wochen eine Wiederholungsmessung durchführen lassen. Das hat natürlich nur dann einen Sinn, wenn die Heizung zwischenzeitlich von einer Fachfirma gewartet wurde.

Die Messgebühr kann auf den Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich um Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser i.S. der Heizkosten-Verordnung und um Betriebskosten nach § 2 Nr. 4a oder Nr. 4d BetrKV. (Schmid, Rn. 5102) Notwendige Wartungskosten von Zentralheizungen, Etagenheizungen oder Gaseinzelfeuerstätten sind Betriebskosten nach § 2 Nr. 4a oder Nr. 4d BetrKV. Dazu dürften auch die im Rahmen der Wartung ausgetauschten verschleißanfälligen Kleinteile wie Dichtungen, Filter oder Düsen gehören. (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762; LG Hamburg, WuM 1978, 242)

Kohleofen

Inwieweit der Vermieter einen in einer Wohnung aufgestellten Kohleofen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht regelmäßig kontrollieren muss, hat der BGH entschieden: Der Leitsatz des Beschlusses lautet: Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen (BGH, Beschluss v. 1.6.2011 – VIII ZR 310/10, ZMR 2011, 938). Es reicht aus, wenn auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von einem Fachmann abgestellt werden.