Prüfpflichten für haustechnische Anlagen

Wasserleitungen

Seit dem 1.1.2003 ist die neue Trinkwasserverordnung (TrinkwV) vom 21.5.2001 in Kraft. Sie gilt auch für alle Hauseigentümer. Das ergibt sich aus § 3 Nrn. 2c und 3 TrinkwV; danach sind Wasserversorgungsanlagen auch Anlagen der Hausinstallation, aus denen Wasser für den menschlichen Gebrauch an Verbraucher abgegeben wird. Für die Hausinstallationen und deren gesundheitliche und technische Eignung zum Transport von Trinkwasser ist der Hauseigentümer verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass die vom Wasserversorgungsunternehmen gelieferte Qualität des Trinkwassers bis zu jedem Wasserhahn erhalten bleibt. Die Hausinstallation beginnt unmittelbar nach der Wasserübergabestelle, also direkt hinter dem Wasserzähler. Der Wasserzähler und die Hausanschlussleitung liegen dagegen in der Verantwortung des Wasserversorgungsunternehmens.

Primär gelten die Vorschriften der TrinkwV für alle Unternehmen, die Trinkwasser für die Öffentlichkeit bereitstellen, also in erster Linie für die Wasserversorgungsunternehmen. Ausnahmsweise ist aber auch der private Mietshausbesitzer von der TrinkwV betroffen. Gemäß § 16 Abs. 5 TrinkwV muss er die Verbraucher (Mieter) darüber informieren, wenn dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zugesetzt werden. Informationsmaterial zur Wassergüte, das die Wasserwerke dem Hauseigentümer zur Verfügung gestellt haben, muss er seinerseits gemäß § 21 Abs. 1 Satz 3 TrinkwV an die Mieter weitergeben; dafür dürfte ein Aushang am Schwarzen Brett wohl genügen. Ist dem Vermieter bekannt, dass das im Haus abgegebene Wasser nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, muss er umgehend gemäß § 16 Abs. 3 TrinkwV alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufklärung der Ursache veranlassen. Hierüber muss das Gesundheitsamt unterrichtet werden, das womöglich entsprechende Wasserproben veranlassen wird. Kosten für eine solcherart angeordnete Trinkwasseranalyse sind keine Betriebskosten gem. § 2 Nr. 2 BetrKV, weil es sich um keine regelmäßige Untersuchung handelt. (Schmid Rn. 5033; Langenberg, Rdn. A 54)

Damit auf Dauer die Beschaffenheit des Trinkwassers nicht negativ beeinflusst wird, sollte nach einer Empfehlung des Umweltbundesamts in Anlehnung an DIN 1988-8 die Trinkwasser-Installation unter hygienischen Gesichtspunkten regelmäßig gewartet werden. Zum Beispiel den Filter hinter dem Wasserzähler regelmäßig wechseln oder spülen, die Enthärtungsanlage alle 6-12 Monate warten, den Warmwasserspeicher regelmäßig reinigen und die Betriebstemperatur (60 ºC) prüfen, siehe dazu die informative Broschüre des Umweltbundesamts „Trink was – Trinkwasser aus dem Hahn“.

Besonders problematisch sind Wasserleitungen aus Blei, wie sie in manchen Gegenden noch bis 1973 eingebaut wurden. Hier könnte Handlungsbedarf bestehen, nachdem in der neuen TrinkwV die schrittweise Herabsetzung der zulässigen Höchstkonzentration von Blei im Trinkwasser enthalten ist. Zwar müssen bleihaltige Trinkwasserleitungen nicht zwingend ausgetauscht werden. Faktisch wird man aber die niedrigeren Grenzwerte wohl nur mit bleifreien Wasserleitungen einhalten können. Enthält die Hausinstallation Bleileitungen, dürfte es dem Vermieter anzuraten sein, dass er sein Wasser von einer anerkannten Untersuchungsstelle auf den Bleigehalt untersuchen lässt. (so auch die Empfehlung in Praxis aktuell, DWW 2003, 101) Werden Bleirohre ausgetauscht, ist das keine Modernisierung der Mietsache, sondern eine Reparatur, deren Kosten der Vermieter zu tragen hat. Der Austausch ist dann eine Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach einem Urteil des LG Hamburg kann beim regelmäßigen und erheblichen Überschreiten des durch die TrinkwV genannten Wertes ein Anspruch des Mieters auf Austausch der Wasserleitung aus Blei bestehen. (LG Hamburg, Urteil v. 5.2.1991 – 16 S 33/88, ZMR 1991, 179). Auch das AG Wennigsen erkennt auf einen Austausch, wenn die Grenzwerte der TrinkwV deutlich überschritten sind. (AG Wennigsen, Urteil v. 4.2.2003 – 9 C 54/02)

Vermieter müssen Anlagen zur Warmwasserbereitung überprüfen lassen

Am 1. November 2011 trat die Erste Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Diese enthält Neuregelungen u.a. in Bezug auf Legionellenuntersuchungen in Trinkwassererwärmungsanlagen

Untersuchungspflicht für Großanlagen

Die neuen Regelungen gelten für Installationen, in denen sich eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet, sofern aus dieser Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Untersuchungspflicht besteht für Warmwasser-Installationen, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers (z.B. Duschen) kommt. Die Großanlage ist definiert im DVGW-Arbeitsblatt W 551, als hier einschlägig allgemein anerkannte Regel der Technik (aaRdT).

Untersuchungshäufigkeit einmal pro Jahr

Der Untersuchungspflicht muss der Unternehmer und sonstige Inhaber einer Trinkwasser-Installation selbständig nachkommen, ohne dass es einer Aufforderung durch das Gesundheitsamt bedarf. Die Untersuchungshäufigkeit für die systemische Untersuchung (d.h. nicht in jeder Wohnung und auch nicht an jeder Dusche) auf Legionellen ist einmal pro Jahr. Die Untersuchung muss durch ein akkreditiertes und vom Land gelistetes Labor durchgeführt werden. Für Nicht-Risikobereiche (z.B. gewöhnliche Mietshäuser) sind Verlängerungen der Untersuchungsintervalle durch das Gesundheitsamt möglich, wenn die Einhaltung der aaRdT nachgewiesen ist und die Befunde von mindestens drei jährlichen Untersuchungen ohne Beanstandung waren.

Anzeigepflicht

Mit Inkrafttreten der Änderung der TrinkwV besteht außerdem eine Anzeigepflicht. Der Unternehmer oder sonstige Inhaber einer solchen Großanlage hat den Bestand dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

Informationen

Ausführliche Informationen zur Trinkwasserverordnung und Legionellen finden Sie hier.

Mehr Informationen finden Sie hier auf der Seite des Umweltbundesamtes.

DVGW-Arbeitsblatt W 551/ April 2004; Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlagen; Technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums; Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung von Trinkwasser-Installationen Regelwerk des DVGW Deutscher Verein des Gas- und Wasserfachs e.V.

(Quelle: Bundesministerium für Gesundheit, 19.10.2011)

Kosten der Trinkwasseruntersuchung

Es ist noch nicht geklärt, wer die Kosten der Trinkwasseruntersuchung trägt, der Vermieter oder gar der Mieter. Natürlich kann es auch noch keine Rechtsprechung hierzu geben. Erste Stimmen aus der Fachwelt vertreten allerdings die Meinung, die Kosten der regelmäßigen Trinkwasseruntersuchung seien Betriebskosten i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV. Sie seien auf die Mieter umlegbar, wenn dies ausdrücklich vereinbart sei. Auch bei Altverträgen sei dies möglich, wenn die Umlegung neu entstehender Kosten generell vereinbart sei oder wenn eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe, dass die Parteien die Umlegung vereinbart hätten (Schmid, ZMR 2012, 10).