Vereinbarungen im Grundstückskaufvertrag hinsichtlich der persönlichen Beitragspflicht für Erschließungs- und Anschlussbeiträge


Vorbemerkungen

Wer von einer Privatperson oder von einem Bauträger ein vermeintlich voll erschlossenes bebaubares oder bebautes Grundstück bzw. eine Eigentumswohnung gekauft hat und anschließend von der Gemeinde zu Erschließungsbeiträgen nach BauGB oder zu Anschluss- oder Ausbaubeiträgen nach KAG veranlagt wird, wird sich fragen, weshalb er an die Gemeinde zahlen muss, obwohl doch alle Erschließungskosten bereits mit dem Kaufpreis an den Immobilienverkäufer abgegolten sein sollten. Deshalb kommt es immer wieder zu Zivilklagen zwischen Verkäufern und Käufern sowie zu Rechtsbehelfsverfahren gegen kommunale Beitragsbescheide. Gegenüber der Gemeinde argumentiert der Grundstückskäufer üblicherweise, er habe mit den veranlagten Beiträgen nichts zu tun, weil er ein erschlossenes Grundstück erworben habe; die Gemeinde solle sich an den Grundstücksverkäufer wenden.


Hintergrund dieser Problematik sind einerseits die zivilrechtliche Vorschrift in § 436 Abs. 1 BGB und andererseits die beitragsrechtlichen Bestimmungen im BauGB und im KAG zum Entstehen der persönlichen Beitragspflicht.1 Weil diese Vorschriften in ihrer Anwendung zu einem nicht übereinstimmenden Ergebnis führen können, müssen sich Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag darüber einigen, wie die Kosten der Grundstückserschließung unter ihnen zu verteilen sind. Unabhängig davon entsteht die persönliche Beitragspflicht gegenüber der Gemeinde ausschließlich nach öffentlichem Recht.2


Der persönlich Beitragspflichtige zum Zeitpunkt der Bescheidbekanntgabe

Im öffentlichen Beitragsrecht unterscheidet man die sachliche Beitragspflicht und die persönliche Beitragspflicht. Sobald die Erschließungsanlagen endgültig hergestellt sind, entsteht nach § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB die sachliche Beitragspflicht für den Erschließungsbeitrag, sofern alle Bauarbeiten abgeschlossen sind und alle Unternehmerrechnungen bei der Gemeinde vorliegen.3 Erst nachdem die sachliche Beitragspflicht (endgültige Herstellung) entstanden ist, kann auch die persönliche Beitragspflicht (Zahlungspflicht) entstehen. Nach § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist derjenige persönlich beitragspflichtig, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück beitragspflichtig. Wer Eigentümer ist, ergibt sich aus dem Grundbuch, so genannter bürgerlich-rechtliche Eigentumsbegriff.4 Eigentümer wird man noch nicht durch den Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst durch die Auflassung gemäß § 925 BGB.5 Deshalb sollte sich die Gemeinde auch auf Drängen von Käufer und Verkäufer nicht darauf einlassen, den Beitragsbescheid an den noch nicht im Grundbuch eingetragenen Käufer zu richten. Dieser Bescheid ist wegen Verstoßes gegen § 134 Abs. 1 BauGB nichtig.6 Beim Erbbaurecht ist nicht der Grundstückseigentümer, sondern nach § 134 Abs. 1 Satz 2 BauGB der Erbbauberechtigte heranzuziehen. Die abschließende gesetzliche Regelung in § 134 Abs. 1 BauGB, die durch Satzung nicht verändert werden kann, legt in der Person des persönlich Beitragspflichtigen denjenigen fest, der den Beitrag an die Gemeinde zahlen muss.


Gesetzliche Zahlungspflicht nach § 436 Abs. 1 BGB

Mit dem am 1.1.2002 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts wurde in § 436 Abs. 1 BGB erstmals eine gesetzliche Regelung zu Erschließungs- und sonstigen Anliegerbeiträgen beim Grundstückskauf aufgenommen. Nach der bis 31.12.2001 geltenden Rechtslage hatte der Verkäufer in keinem Fall für die Freiheit des Grundstücks von öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind, gehaftet. Vielmehr hatte nach § 446 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 103 BGB der Käufer alle öffentlichen Beiträge zu tragen, die ab der Übergabe des Grundstücks an fällig wurden.7 Das hat der Gesetzgeber seit 2002 geändert und in § 436 Abs. 1 BGB bestimmt: „Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.“ Dies ist eine Ausnahmeregelung gegenüber der allgemeinen Bestimmung des § 446 Satz 2 BGB, wonach der Käufer die Lasten der verkauften Sache von der Übergabe an zu tragen hat. Sie ist auch eine Ausnahme von § 103 BGB, wonach nicht wiederkehrende Lasten derjenige zu zahlen hat, bei dem sie fällig geworden sind.


Die öffentlich-rechtlichen Erschließungsbeiträge werden erst fällig, wenn die Erschließungsanlagen endgültig hergestellt sind. Demgegenüber geht das BGB von einer so genannten Baubeginn-Fälligkeit aus. Nach § 436 Abs. 1 BGB hat nicht der Käufer, sondern der Verkäufer die Beiträge unabhängig von ihrer öffentlich-rechtlichen Entstehung zu übernehmen, sofern bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags mit den Erschließungsmaßnahmen bautechnisch bereits begonnen worden ist. Soweit der Käufer durch Beitragsbescheid für zuvor begonnene Maßnahmen in Anspruch genommen wird, kann er im Innenverhältnis vom Verkäufer Ausgleich verlangen.8 Die Bestimmung in § 436 Abs. 1 BGB ist allerdings disponibel, d.h. die Vertragspartner können etwas anderes vereinbaren. Nach der Gesetzesbegründung9 kommt es ausdrücklich nicht auf den „Beginn“ der Erschließungsmaßnahmen an, da Erschließungsmaßnahmen mit einer Beschlussfassung der kommunalen Gremien und einer Planungsphase beginnen. Weil ein solcher „Beginn“ für die Beteiligten nicht erkennbar ist, wurde in § 436 Abs. 1 BGB der „bautechnische Beginn“ bestimmt, mithin also der „erste Spatenstich“.10 Ob Bauarbeiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits begonnen wurden, lässt sich meistens relativ einfach feststellen, beispielsweise durch eigene Erkenntnis des Käufers bei der Besichtigung des Grundstücks.


Die Überschrift zu § 436 BGB heißt „Öffentliche Lasten von Grundstücken“. Eine öffentliche Grundstückslast ist eine auf öffentlichem Recht beruhende Abgabenverpflichtung, die in Geld durch wiederkehrende oder einmalige Leistung zu erbringen ist und für die der Schuldner persönlich sowie ein Grundstück haften.11 Zu den Erschließungs- und Anliegerbeiträgen i.S.d. § 436 Abs. 1 BGB zählen alle öffentlich-rechtlichen Beiträge, die nach den §§ 127-135 BauGB und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erhoben werden.12 Wie der Gesetzesbegründung13 zu entnehmen ist, erfasst die Vorschrift neben den Erschließungsbeiträgen auch vergleichbare Lasten, die darauf beruhen, dass die Kosten öffentlicher Einrichtungen auf Grundstücke in ihrem Einzugsbereich bzw. auf deren Eigentümer umgelegt werden. Dazu gehören neben den KAG-Anschlussbeiträgen für leitungsgebundene Ver- und Entsorgungseinrichtungen14 auch die im KAG geregelten Straßenausbaubeiträge.15 Ob die Vorschrift auch auf Kostenerstattungsbeträge für Naturschutzmaßnahmen gemäß § 135a Abs. 3 BauGB anwendbar ist, erscheint zweifelhaft16 und wurde durch die Rechtsprechung bisher noch nicht entschieden.17


Vertragliche Vereinbarungen zur Kostenverteilung

Nach den beitragsrechtlichen Vorschriften werden die Erschließungs-, Anschluss- und Ausbaubeiträge entsprechend der „Herstellungs-Lösung“ fällig. Demgegenüber geht die Vorschrift in § 436 Abs. 1 BGB von der „Beginn-Lösung“ aus. Dies kann für den Verkäufer die Gefahr mit sich bringen, dass er lange nach der notariellen Vertragsbeurkundung nach § 311b BGB noch für solche Erschließungsmaßnahmen aufkommen muss, die zwar bei Vertragsschluss schon begonnen sind, die aber zeitlich viel später abgerechnet werden und die er bei der Bemessung des Kaufpreises möglicherweise gar nicht berücksichtigt hat.18 Weil die gesetzliche Neuregelung des § 436 Abs. 1 BGB jeden Bezug zum öffentlichen Beitragsrecht vermissen lässt, passt sie für den normalen Immobilienkauf meist nicht.19 Die sich aus § 436 Abs. 1 BGB ergebende „Beginn-Lösung“ bürdet dem Verkäufer die vollständige Kostentragungspflicht auf, wenn auch nur ein Spatenstich für die betreffende Erschließungsmaßnahme erfolgt ist. Um das zu verhindern, wird im Kaufvertrag regelmäßig eine andere Lösung vereinbart. Es ist nämlich davon auszugehen, dass die gesetzliche „Beginn-Lösung“ in den wenigsten Fällen den Interessen beider Vertragsparteien gerecht wird und keine gerechte Lastenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer bewirkt.20 In der notariellen Praxis wird deshalb von der gesetzlichen Regelung in § 436 Abs. 1 BGB regelmäßig abgewichen, zumal diese Vorschrift kein gesetzliches Leitbild aufstellt. Es geht dabei um eine vertragliche Regelung der Frage, welche Leistungen und Kosten mit dem Preis abgegolten sind und wer sie im Innenverhältnis der Parteien letztlich zu tragen hat.21 Stichtag für die Verteilung der Erschließungskosten kann beispielsweise der Zugang des Beitragsbescheids sein. Hierbei trägt der Verkäufer die Erschließungsbeiträge und sonstigen Anliegerkosten für diejenigen Anlagen, die zum Zeitpunkt der Vertragsbeurkundung tatsächlich vorhanden und abgerechnet sind; die anderen Kosten trägt der Käufer. Beim Kauf eines Hauses von einem Bauträger wird es für den Käufer darauf ankommen, dass auch alle Beiträge für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen im Kaufpreis enthalten sind. Geeignete Formulierungsvorschläge für alle Verkaufsfälle finden sich in den entsprechenden notariellen Vertragshandbüchern.22


Um spätere Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Erschließungszustand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses detailliert festgehalten werden. Auch sollte sich der Grundstückskäufer vorher bei der Gemeinde erkundigen, inwieweit die Beitragszahlungen bereits erledigt sind oder ob hinsichtlich des Kaufobjektes noch weitere Beiträge nach BauGB oder KAG zu erwarten sind. Es wird empfohlen, diese Auskunft in den Vertrag aufzunehmen. Im Übrigen ist der Verkäufer verpflichtet, beim Vertragsschluss nach bestem Wissen über den Erschließungszustand und die bereits ergangenen und gezahlten Beitragsbescheide Auskunft zu erteilen, weil das für den Käufer hinsichtlich des Kaufpreises erkennbar von wesentlichem Interesse ist.


Der Notar muss die Beitragsproblematik erläutern

Bei Grundstückskaufverträgen spielen die Erschließungskosten eine bedeutende Rolle. Weil die Frage, wer die öffentlich-rechtlichen Beiträge zahlen muss, nach § 436 Abs. 1 BGB insgesamt eine regelungsbedürftige Angelegenheit ist, muss der Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des zu beurkundenden Geschäfts belehren, so dass der Kaufvertrag den tatsächlichen Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt.23 Dieser Aufklärungs- und Belehrungspflicht kommt erhebliche Bedeutung zu, nachdem die gesetzliche Zahlungsverpflichtung in anderer Weise vereinbart werden kann und die Vertragspartner klären müssen, wer die erst nach Vertragsschluss fällig werdenden Erschließungskosten zu tragen hat. Dies hat allerdings nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien Bedeutung, weil das öffentlich-rechtliche Beitragsschuldverhältnis vertraglich nicht geändert werden kann. Es ist davon auszugehen, dass sowohl die alte als auch die neue gesetzliche Regelung in aller Regel nicht den Vorstellungen beider Vertragspartner zur gerechten Beitragsverteilung entspricht. Um sich keiner Amtspflichtverletzung entsprechend § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO schuldig zu machen, muss der Notar die Vertragspartner entsprechend beraten und ihnen eine dem Einzelfall angemessene Lastenverteilung vorschlagen.24


Beim Kauf vom Bauträger ist diese Hinweis- und Belehrungspflicht besonders wichtig, weil durchaus die Gefahr besteht, dass über das Vermögen des Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet wird und sich hieraus Nachteile für den Grundstückserwerber hinsichtlich der Erschließungsbeiträge ergeben können. Deshalb ist darauf zu achten, dass die Zahlung der Erschließungskosten an die Gemeinde sichergestellt wird, weil der Erwerber bei Insolvenz des Bauträgers diese Kosten möglicherweise ein zweites Mal zu zahlen hat.25 Üblicherweise vereinbaren Bauträger und Erwerber, dass alle Erschließungs- und Anschlusskosten für das Objekt vom Bauträger zu tragen und dementsprechend im Gesamtkaufpreis enthalten sind. Die Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen wird entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV gestaltet. Sind vertragsgemäß die Erschließungskosten Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung, enthält diese Vertragsgestaltung eine ungesicherte Vorausleistung, wenn die Gemeinde die Erschließungsbeiträge zu diesem Zeitpunkt noch nicht beim Bauträger angefordert hat. Für den Notar entsteht daraus eine doppelte Belehrungspflicht. Einerseits muss er über die Folgen des Geschäfts belehren und andererseits muss er Wege aufzeigen, wie Risiken vermieden werden können. Hierzu kann ein vertragliches Zurückbehaltungsrecht vereinbart werden.26 Sofern diese Belehrung unterlassen wird, und der Grundstückserwerber nach Insolvenz des Bauträgers die Erschließungsbeiträge nach der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen ein zweites Mal, nämlich nach Erlass des Beitragsbescheids an die Gemeinde, zahlen muss, wird der Notar wegen Amtspflichtverletzung dem Grundstückskäufer gegenüber schadenersatzpflichtig werden.27 In diesem Rahmen erfragen die Vertragsparteien vermehrt bei der Gemeinde nach, wann abrechnungsfähige Maßnahmen bautechnisch begonnen wurden.28


Privatrechtliche Vereinbarungen lassen die persönliche Beitragspflicht unberührt

Die Bestimmung des § 436 Abs. 1 BGB ist eine Vorschrift des Zivilrechts und betrifft nur das zivilrechtliche Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Eine zivilrechtliche Vorschrift kann die öffentlich-rechtliche Beitragsvorschrift in § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht verändern.29 Auch eine Vereinbarung in einem Grundstückskaufvertrag zur Erschließungskostenverteilung ändert nichts an der öffentlich-rechtlichen Beitragsschuldnerschaft,30 kann aber die Kostenlast im Innenverhältnis abweichend von der öffentlich-rechtlichen Regelung verteilen.31 Von der gesetzlichen Regel des § 436 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarungen im Kaufvertrag sind rein privatrechtlicher Natur und nur für die Vertragsparteien bindend, haben jedoch keine Auswirkungen auf den öffentlich-rechtlichen Beitragsanspruchs der Gemeinde.32 Das mag für den Laien zwar unverständlich sein, liegt aber in der unterschiedlichen Zielrichtung des BauGB und des BGB begründet. Nach der endgültigen Herstellung einer Erschließungsanlage ist gemäß § 134 Abs. 1 BauGB, in Baden-Württemberg nach § 21 Abs. 1 Satz 1 KAG, für die persönliche Beitragspflicht allein das Eigentum im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids maßgebend. Die zivilrechtliche Vorschrift des BGB oder eine vertragliche Vereinbarung vermag am öffentlich-rechtlichen Beitragsanspruch nichts zu ändern. Selbst wenn sich aufgrund des Kaufvertrags eine Zahlungspflicht des Verkäufers ergeben sollte, muss die Gemeinde den Käufer zum Erschließungsbeitrag heranziehen, wenn dieser im Zeitpunkt der Bescheidbekanntgabe Grundstückseigentümer ist.33 Wenn sich aus dem Kaufvertrag etwas anderes zur Zahlungspflicht der Beiträge ergibt, ist es Sache der Vertragspartner, ihren vertraglichen Freistellungsanspruch untereinander zu regeln. Veranlagt die Gemeinde nach der Eigentumsumschreibung den Käufer, hat dieser die Beiträge nach der vertraglichen Vereinbarung jedoch nicht zu tragen, kann er sich den Betrag im Innenverhältnis vom Verkäufer ersetzen lassen.34 Wer ein Grundstück als voll erschlossen gekauft hat, kann der Beitragsforderung der Gemeinde demnach nicht entgegenhalten, dass der Kaufpreis bereits die Erschließungskosten enthalten habe; die Rückerstattung etwaiger Erschließungskosten kann der Grundstückserwerber nur im Leistungsverhältnis gegenüber dem Verkäufer geltend machen.35 Sofern der Verkäufer allerdings zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zahlungsfähig ist, wird der Grundstückskäufer durch die Erschließungskosten im Ergebnis doppelt belastet.


Hat sich ein Bauträger im Kaufvertrag verpflichtet, alle Erschließungskosten zu übernehmen und die Gemeinde veranlagt zu einem späteren Zeitpunkt den Erwerber, kann der Bauträger den Beitragsbescheid nicht anfechten, weil er durch diesen Bescheid nicht in seinen Rechten verletzt wird. Vor allem kann er seinen Rechtsbehelf nicht damit begründen, er habe mit zivilrechtlichen Rückgriffsansprüchen der Grundstückskäufer zu rechnen. Inwieweit der Bauträger möglicherweise zu einem zivilrechtlichen Ausgleich mit dem Grundstückskäufer verpflichtet ist, spielt beitragsrechtlich keine Rolle, weil insoweit ausschließlich das privatrechtliche Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer berührt wird. Eine derartige Vereinbarung ändert nichts an der Person des öffentlich-rechtlich Beitragspflichtigen.36


Verkauft ein persönlich beitragspflichtig gewordener Eigentümer das Grundstück nach Zugang eines Beitragsbescheids, aber bevor er den Beitrag an die Gemeinde entrichtet hat, bleibt er selbst dann der Gemeinde gegenüber weiter zahlungspflichtig, wenn nach dem Kaufvertrag der Käufer den Beitrag zahlen muss.37 Auch in diesem Fall ist die Vertragsabrede nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer bindend, nicht aber für die Gemeinde.38 Wenn bei einem Wechsel des Eigentums der Beitragsbescheid an den Voreigentümer bestandskräftig geworden ist, verbleibt es bei der persönlichen Beitragspflicht des Verkäufers.39 Der Käufer und damit neue Eigentümer kann in diesem Fall nicht erneut durch Beitragsbescheid herangezogen werden.40 Die persönliche Beitragspflicht, die durch Bekanntgabe des Beitragsbescheids an den Verkäufer in dessen Person entstanden ist, kann durch den Eigentumsübergang nicht noch einmal beim Käufer entstehen.41 Trotzdem kann der neue Grundstückseigentümer zur Zahlung herangezogen werden, wenn ihn der Verkäufer hinsichtlich der angeblich erfolgten Zahlung getäuscht hat. Gemäß § 134 Abs. 2 BauGB ruht der Erschließungsbeitrag nämlich als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die öffentliche Last ist für die Gemeinde ein dingliches Recht derart, dass sie ihre Beitragsforderung ungeachtet des zwischenzeitlichen Wechsels im Eigentum gegenüber dem neuen Eigentümer erforderlichenfalls aus dem Grundstück befriedigen kann.42 Letztlich ist der Käufer wegen der öffentlichen Last dem Risiko ausgesetzt, dass der Verkäufer seine Beitragsschuld nicht beglichen hat.


Zu einem anderen Ergebnis hinsichtlich des persönlich Beitragspflichtigen kommt man, wenn der Verkäufer gegen den Beitragsbescheid erfolgreich einen Rechtsbehelf eingelegt hat und der Beitragsbescheid aufgehoben wird, weil beispielsweise die Erschließungsanlage noch nicht endgültig hergestellt war. Dann muss die Gemeinde, sobald die Voraussetzungen für eine Heranziehung erfüllt sind, den neuen Grundstückseigentümer heranziehen.43 Wechselt das Eigentum zwischen dem Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids und dem Erlass des Widerspruchsbescheids mit Zurückweisung des Widerspruchs, hat das auf die persönliche Beitragspflicht wiederum keine Auswirkungen.


Anrechnung von Vorausleistungen des Verkäufers

Vorausleistungen des Verkäufers vor dem Eigentumsübergang sind gemäß § 133 Abs. 3 Satz 2 BauGB mit der später entstehenden Beitragsschuld zu verrechnen. Diese Verrechnung findet auch statt, wenn vor Entstehen der sachlichen oder persönlichen Beitragspflicht das Eigentum gewechselt hat und deshalb derjenigen, der die Vorausleistung gezahlt hat, nicht beitragspflichtig wird. Nach dieser Regelung entfällt der Rückerstattungsanspruch des Voreigentümers. Hingegen ist eine die endgültige Beitragsschuld übersteigende Vorausleistung nicht dem neuen Eigentümer, sondern dem Vorausleistenden zu erstatten.44 In diesem Fall erfolgt kein Übergang des überschießenden Betrags auf den Erwerber.45 Auch beim Bauträgervertrag, bei dem die Erschließungskosten dem Bauträger voll zur Last fallen, hat eine Rückzahlung aus zu hohen Vorausleistungen an den Bauträger zu erfolgen. Der Erwerber hat gegenüber dem Bauträger keinen gesetzlichen Anspruch auf Auszahlung des Erstattungsbetrags, sofern das im Kaufvertrag nicht ausdrücklich so vereinbart wurde.46 Liegt die Vorausleistung hingegen unter der endgültigen Beitragsforderung, wird die Nachforderung beim neuen Grundstückseigentümer erhoben. Das müssen die Vertragspartner beim Kaufvertrag bedenken, denn die Erstattungs- bzw. Zahlungspflicht richtet sich allein nach öffentlich-rechtlichem Beitragsrecht. Vertragliche Vereinbarungen darüber, wer bei einer Überzahlung die Rückerstattung erhält oder wer eine anfallende Nachzahlung zu leisten hat, haben nach öffentlich-rechtlichem Beitragsrecht für die Gemeinde keine Bedeutung. Allerdings können sich die Vertragspartner gemäß § 398 ff. BGB darüber einigen, dass die Rückzahlung einer zu hohen Vorausleistung an den Grundstückskäufer abgetreten wird. Dies ist der Gemeinde nach § 46 AO anzuzeigen. Sofern die Abtretung im Grundstückskaufvertrag erfolgt und die Gemeinde eine Vertragsausfertigung mit den nach § 46 Abs. 3 AO erforderlichen Angaben erhält, wird man das als Abtretungsanzeige werten können.47


Wirkung einer Beitragsablösung durch den Grundstücksverkäufer

Wurde der Erschließungsbeitrag mit dem früheren Eigentümer abgelöst, nimmt die mit der Zahlung des Ablösungsbetrags eingetretene Ablösungswirkung der Gemeinde grundsätzlich die Möglichkeit, später wegen höherer Erschließungskosten eine Nachforderung zu stellen. Genauso wenig kann der Grundstückseigentümer bei geringeren Herstellungskosten etwas zurückfordern.48


Abwicklung eines unvollendeten Erschließungsvertrags

Sofern ein Baugebiet über einen Erschließungsvertrag durch einen Erschließungsträger erschlossen wird, entsteht der Gemeinde kein beitragsfähiger Aufwand i.S.v. § 127 Abs. 1 BauGB, den sie über eine Beitragsveranlagung auf die erschlossenen Grundstücke umlegen kann.55 Vielmehr refinanziert der Erschließungsträger seinen Aufwand über privatrechtliche Kostenerstattungsvereinbarungen mit allen Grundstückseigentümern oder kalkuliert ihn in seinen Grundstücksverkaufspreis ein. Hier ist folgendes Szenario denkbar: Der Erschließungsträger, dem alle Grundstücke im Erschließungsgebiet gehören, stellt die Erschließungsanlagen her, allerdings bei den Straßen noch ohne Feinbelag (Verschleißdecke). Um Beschädigungen der neuen Straße während der Bebauung der Grundstücke zu vermeiden, soll der Feinbelag erst aufgebracht werden, wenn alle Häuser stehen. In den Verkaufspreis rechnet der Erschließungsträger bereits die Kosten des Feinbelags ein. Zu einer endgültigen Herstellung der Erschließungsstraßen kommt es allerdings nicht mehr, weil der Erschließungsträger insolvent wird. Die Gemeinde ist in derartigen Fällen verpflichtet, die unvollendete Erschließung weiterzuführen. Den ihr dadurch entstehenden Erschließungsaufwand muss sie zunächst gegenüber dem Erschließungsträger geltend machen. Wenn das erfolglos bleibt, muss die Gemeinde ihren Aufwand auf alle Grundstücke umlegen.56 Ein Erlass dieser Erschließungsbeiträge nach § 135 Abs. 5 BauGB scheidet aus, weil die Gemeinde zur Beitragserhebung verpflichtet ist.57 Der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück vom insolventen Erschließungsträger voll erschlossen gekauft hat, wird im Ergebnis mit den Kosten des Feinbelags doppelt belastet und kann der Beitragsforderung der Gemeinde nicht entgegenhalten, er habe den Erschließungsaufwand bereits an den Erschließungsträger gezahlt.58 Sein Risiko einer Doppelzahlung könnte er nur ausschließen, wenn seine Zahlungen an den Erschließungsträger nur entsprechend dem jeweiligen Stand der Erschließungsarbeiten vereinbart werden bzw. die Schlusszahlung erst erfolgt, wenn alle Erschließungsanlagen in allen Teilen hergestellt sind.59 Üblicherweise wird die Gemeinde allerdings über eine Vertragserfüllungsbürgschaft des Erschließungsträgers verfügen, so dass sie gehalten ist, sich daraus zu bedienen, um eine Belastung der Grundstückskäufer zu vermeiden.60 Würde die Gemeinde allerdings ohne rechtfertigenden Grund darauf verzichten, sich aus der vorhandenen Vertragserfüllungsbürgschaft zu bedienen, sie also einen Dritten aus einer ihr gegenüber vertraglich begründeten Verpflichtung zur Übernahme von Erschließungskosten entlassen, kann sie diesen Teil der Erschließungskosten nicht als beitragsfähigen Aufwand umlegen.61 Wenn die Gemeinde auf die notwendigen Sicherungsmaßnahmen in Form dieser Bürgschaft verzichtet hat, besteht womöglich ein Schadenersatzanspruch des zum Restbetrag veranlagten neuen Grundstückseigentümers gegenüber der Gemeinde aufgrund Verletzung vertraglicher Schutzpflichten beim Abschluss des Erschließungsvertrags.62 Dieser Schadenersatzanspruch kann der Beitragserhebung durch die Gemeinde entgegengehalten werden.


  1. Nachfolgend werden nur die Paragraphen zum Erschließungsbeitrag erwähnt. Für Beiträge nach KAG gilt das Gleiche.

  2. Eiding in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 134 Rn. 13.

  3. St. Rechtsprechung des BVerwG seit Urteil v. 22.08.1975 – IV C 11.73, DÖV 1976, 95 = BauR 1976, 120 = ZMR 1976, 349.

  4. BVerwG, Urteil v. 04.05.1979 – IV C 25.76, ZKF 1981, 74 = DVBl 1979, 784 = ZMR 1980, 156.

  5. OVG NRW, Beschluss v. 07.01.2009 – 15 B 1609/08, juris.

  6. Becker, Erschließungsbeitragsrecht in der kommunalen Praxis, Rn. 316.

  7. BGH, Urteil v. 28.04.1994 – IX ZR 161/93, NJW 1994, 2283 = MDR 1994, 835 = DNotZ 1995, 403.

  8. Berger in: Jauernig, BGB, 13. Aufl. 2009, § 436 Rn. 3; Westermann in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 436 Rn. 2; Grunewald in: Erman, BGB, 13. Aufl. 2011, § 436 Rn. 4.

  9. BT-Drucks. 14/6040, S. 219.

  10. OLG Hamm, Urteil v. 24.02.2012 – I-11 U 8/11, RNotZ 2013, 49; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 436 Rn. 8; Schmidt in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 8. Aufl., § 436 Rn. 6; Wilhelm, Öffentliche Beitragslasten beim Grundstückskauf, NJW 2003, 1420.

  11. BGH, Urteil v. 30.06.1988 – IX ZR 141/87, NJW 1989, 107 = MDR 1989, 60 = Rpfleger 1988, 541.

  12. OLG LSA, Urteil v. 23.05.2002 – 11 U 200/01, juris.

  13. BT-Drucks. 14/6040, S. 219.

  14. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 436 Rn. 6; Berger in: Jauernig, BGB, 13. Aufl. 2009, § 436 Rn. 2.

  15. Wilhelms, Öffentliche Beitragslasten beim Grundstückskauf, NJW 2003, 1420.

  16. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 436 Rn. 6; bejahend Waldner, Immobilienkaufverträge, 2. Aufl. 2011, Rn. 329; ablehnend Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, B. VI. Rn. 1959.

  17. Vgl. dazu auch das Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report 2011, 157, wonach sich angesichts der unklaren Rechtslage eine möglichst präzise vertragliche Regelung empfiehlt.

  18. Panz, § 436 BGB und das neue Erschließungsbeitragsrecht, BWNotZ 2006, 25.

  19. Grziwotz, Anmerk. zum Urteil des OLG Frankfurt/M. v. 28.03.2007 in MittBayNot 2007, 520 m.w.N.

  20. Grziwotz in NotBZ 2001, 383; im Ergebnis auch Wilhelms, Öffentliche Beitragslasten beim Grundstückskauf, NJW 2003, 1420; Waldner, Immobilienkaufverträge, 2. Aufl. 2011, Rn. 324.

  21. BGH, Urteil v. 02.07.1993 – V ZR 157/92, NJW 1993, 2796 = MDR 1993, 1203 = DNotZ 1994, 52; OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.11.2002 – 9 U 48/01, RNotZ 2002, 230.

  22. Z.B. Hertel in: Limmer/Hertel/Frenz/Mayer, Würzburger Notarhandbuch, 2005, Teil 2 Kapitel 2 Rn. 322 ff.; Grziwotz in: Brambring/Jerschke, Beck'sches Notarhandbuch, 4. Aufl. 2006, A I Rn. 149 ff.; siehe auch Panz, § 436 BGB und das neue Erschließungsbeitragsrecht, BWNotZ 2006, 25; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, B. VI. Rn. 1937 ff.

  23. BGH, Urteil v. 02.11.1995 – IX ZR 15/95, NJW 1996, 522 = MDR 1996, 421 = DNotZ 1996, 568; OLG Nürnberg, Urteil v. 19.12.2001 – 4 U 3075/01; OLG Hamm, Urteil v. 24.02.2012 – I-11 U 8/11, RNotZ 2013, 49.

  24. BGH, Urteil v. 06.02.2003 – III ZR 223/02, BauR 2003, 863 = NVwZ 2003, 1549 = MDR 2003, 628.

  25. Waldner, Immobilienkaufverträge, 2. Aufl. 2011, Rn. 329.

  26. Gutachten des DNotI, DNotI-Report 2008, 113.

  27. BGH, Urteil v. 17.01.2008 – III ZR 136/07, DWW 2008, 98 = NJW 2008, 1321 = NZM 2008, 324; siehe dazu Anmerk. Blank, jurisPR-PrivBauR 4/2008 Nr. 6.

  28. Reif in: Gössl/Reif, KAG für Baden-Württemberg, 32. Lieferung Juni 2013, § 21 Nr. 4.3.3.

  29. Westermann in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 436 Rn. 1; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 436 Rn. 3; Berger in: Jauernig, BGB, § 436 Rn. 3; Schütz/Häußermann, Die Tragung der Erschließungskosten beim Verkauf gemeindeeigener Grundstücke, BWGZ 2005, 928.

  30. Faiß, KAG BW, Stand 67. Erg.-Lfg. Januar 2013, § 21 Rn. 1; Dirnberger in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 134 Rn. 7.

  31. Panz, § 436 BGB und das neue Erschließungsbeitragsrecht, BWNotZ 2006, 25; Kilian, Anmerkungen zum Urteil des Saarländischen OLG v. 04.04.2006, MittBayNot 2007, 124.

  32. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 13.12.2006 – OVG 10 B 13.05, juris; VG München, Urteil v. 02.03.2010 – M 2 K 09.4616, juris; VG Dresden, Urteil v. 14.05.2013 – 2 K 742/11, juris.

  33. BayVGH, Beschluss v. 28.07.2009 – 20 CS 09.1531, juris; VG Gießen, Beschluss v. 08.12.1998 – 2 G 182/98, juris.

  34. VG Ansbach, Urteil v. 06.05.2008 – AN 1 K 07.01502, juris.

  35. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 17.12.2013 – OVG 9 S 53.13, juris.

  36. VG München, Urteil v. 04.12.2007 – M 2 K 07.2424, juris.

  37. Ernst in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 110. Lieferung August 2013, § 134 Rn. 9; Hesse, Erschließungsbeitrag, Stand Oktober 2013, § 134 Rn. 16.

  38. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Aufl. 2012, § 24 Rn. 47.

  39. Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 134 Rn. 7.

  40. Eiding in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 134 Rn. 11; Ernst in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 110. Lieferung August 2013, § 134 Rn. 9.

  41. BVerwG, Urteil v. 20.09.1974 – IV C 32.72, KStZ 1975, 10 = NJW 1975, 403 = ZMR 1975, 94; Vogel in: Brügelmann, BauGB, 88. Lief. Oktober 2013, § 134 Rn. 21.

  42. BVerwG, Urteil v. 20.09.1974 – IV C 32.72, KStZ 1975, 10 = NJW 1975, 403 = ZMR 1975, 94; ThürOVG, Beschluss v. 20.12.2001 – 4 ZEO 867/99, KStZ 2002, 177 = ZKF 2003, 13 = NVwZ-RR 2002, 774; Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 134 Rn. 17.

  43. BVerwG, Urteil v. 14.02.2001 – 11 C 9.00, KStZ 2001, 187 = NVwZ 2001, 1417 = BWGZ 2001, 474; Eiding in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 134 Rn. 12.1.

  44. BVerwG, Urteil v. 24.01.1997 – 8 C 42.95, ZMR 1997, 261 = KStZ 1998, 31 = NVwZ 1998, 294.

  45. Vogel in: Brügelmann, BauGB, Stand 88. Lieferung Oktober 2013, § 133 Rn. 60.

  46. LG Mainz, Urteil v. 11.12.2007 – 6 S 61/07, IBR 2008, 95 = BauR 2008, 569.

  47. Anmerkung des Gemeindetags Baden-Württemberg zum Urteil des VGH BW v. 11.11.2004, BWGZ 2005, 176.

  48. BVerwG, Urteil v. 09.11.1990 – 8 C 36.89, DVBl 1991, 447 = KStZ 1991, 92 = NVwZ 1991, 317; VGH BW, Urteil v. 14.04.2011 – 2 S 2898/10, BauR 2011, 1376.

  49. entfällt.

  50. entfällt.

  51. entfällt.

  52. entfällt.

  53. entfällt.

  54. entfällt.

  55. BVerwG, Urteil v. 18.09.1981 – 8 C 21.81, DVBl 1982, 79 = MDR 1982, 1047.

  56. VGH BW, Urteil v. 17.06.1999 – 2 S 3245/96, DÖV 2000, 41 = NVwZ-RR 2000, 461; OVG SH, Urteil v. 18.12.2002 – 2 L 246/01, NordÖR 2003, 206.

  57. BVerwG, Urteil v. 06.06.1975 – IV C 27.73, DÖV 1975, 717 = DVBl 1976, 306.

  58. BVerwG, Urteil v. 09.11.1984 – 8 C 77.83, DVBl 1985, 297 = NVwZ 1985, 346.

  59. OVG NRW, Beschluss v. 12.10.1999 – 3 B 322/99, juris; Grziwotz in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 110. Lieferung August 2013, § 124 Rn. 129; Hertel in: Limmer/Hertel/Frenz/Mayer, Würzburger Notarhandbuch, 2005, Teil 6 Rn. 158.

  60. BVerwG, Urteil v. 23.08.1991 – 8 C 61.90, ZMR 1992, 121 = NJW 1992, 1642 = DVBl 1992, 372; Ruff, Leistungsstörungen bei der Abwicklung von Erschließungsverträgen, KStZ 1988, 220.

  61. BVerwG, Urteil v. 09.11.1984 – 8 C 77.83, DVBl 1985, 297 = NVwZ 1985, 346 = ZKF 1986, 182.

  62. BGH, Urteil v. 08.06.1978 – III ZR 48/76, BauR 1978, 368 = ZMR 1979, 139 = NJW 1978, 1802; Grziwotz in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 110. Lieferung August 2013, § 124 Rn. 125.


© IKV Erwin Ruff April 2016



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