Erschließungsbeiträge für neue Baugebiete
Lesen Sie hier Kapitel 1-7 Kapitel 8-11
12. Sonderformen der Beitragserhebung
12.1 Kostenspaltung
Gem. § 127 Abs. 3 BauGB ist es möglich, den Erschließungsbeitrag für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile von Erschließungsanlagen selbständig zu erheben. Dies nennt man Kostenspaltung. Mit der Kostenspaltung werden die fertiggestellten Teilmaßnahmen endgültig abgerechnet. In erster Linie soll die Gemeinde dadurch früher an den Ersatz ihrer Aufwendungen kommen. Voraussetzung für die Kostenspaltung ist eine entsprechende Regelung in der Erschließungsbeitragssatzung.
12.2 Vorausleistungen
Die Vorausleistungen gem. § 133 Abs. 3 BauGB sind vorläufige Beitragsleistungen, die mit dem späteren endgültigen Beitrag verrechnet werden. Dadurch verfügt die Gemeinde frühzeitig über Finanzierungsmittel. Vorausleistungen werden nicht verzinst. Dies gilt auch für den Fall, dass die Vorausleistungen den endgültigen Beitrag übersteigen und die Gemeinde den überzahlten Betrag erstatten muss.
Vorausleistungen können bis zur voraussichtlichen Höhe des Beitrags erhoben werden, wenn eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erteilt worden ist. Daneben können seit 1.7.1987 Vorausleistungen erhoben werden, wenn die Gemeinde mit der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen hat. In beiden Fällen muss die endgültige Herstellung der Erschließungsanlagen innerhalb von vier Jahren zu erwarten sein.
Ist eine Vorausleistung höher als der Abrechnungsbetrag, muss die Überzahlung erstattet werden. Die Rückzahlung wird zu dem Zeitpunkt fällig, zu dem der endgültige Bescheid bekanntgegeben wird. Eine Überzahlung wird nicht verzinst. Sofern die Beitragspflicht sechs Jahre nach Erlass des Vorausleistungsbescheids noch nicht entstanden ist, kann der Grundstückseigentümer die Vorausleistungen zurückverlangen, wenn die Erschließungsanlagen bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht benutzbar sind. Er hat in diesem Fall Anspruch auf Zinsen, die 2 % über dem Diskontsatz liegen.
In Fällen, in denen der Vorausleistungspflichtige letztlich nicht zum endgültigen Beitrag herangezogen wird, weil er sein Grundstück verkauft hat, wird seine Vorausleistung mit dem Erschließungsbeitrag verrechnet. Dadurch kommen die Vorausleistungen dem neuen Eigentümer zugute. Wie sich Verkäufer und Käufer darüber einigen, ist deren Privatsache.
Weitere Erläuterungen zu den Vorausleistungen finden Sie hier...
12.3 Ablösung
Weil das Erschließungsbeitragsrecht sehr kompliziert ist, gehen viele Gemeinden dazu über, den Erschließungsbeitrag nicht über das Veranlagungsverfahren, sondern durch einen Vertrag zu erheben. Diese Ablösung ist gem. § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB zulässig. Auch hier kommt die Gemeinde frühzeitig an Finanzierungsmittel. Das Veranlagungsverfahren entfällt, ebenso ein Rechtsmittelverfahren nach der Verwaltungsgerichtsordnung.
Allerdings tragen beide Seiten ein gewisses Kostenrisiko. Da die Ablösung endgültig ist, wird nach der Herstellung der Erschließungsanlagen nicht mehr „spitz“ abgerechnet. Folge: Wenn die Erschließung teurer wird, zahlt die Gemeinde die Mehrkosten alleine. Verringern sich die kalkulierten Baukosten, bekommt der Grundstückseigentümer nichts zurück. Nur bei sehr gravierenden Abweichungen nach oben oder unten kann es zu einer Nachzahlung oder zu einer Rückforderung kommen.
Nach allgemeiner Erfahrung kann davon ausgegangen werden, dass die Ablösung insgesamt für beide Seiten zufriedenstellend ausfällt. Dies erkennt man nicht zuletzt daran, dass sehr wenig Prozesse um Ablösungsvereinbarungen geführt werden. Eine Ablösung ist in aller Regel zu empfehlen.
Wenn die Gemeinde ein Baugrundstück verkauft, das in einem Erschließungsgebiet liegt, sollte immer eine Ablösungsvereinbarung geschlossen werden. Dies kann entweder im Grundstückskaufvertrag oder durch eine separate Vereinbarung geschehen. In gewisser Weise ist dies ein Druckmittel der Gemeinde. Wer die Ablösungsvereinbarung nicht unterschreibt, könnte aus dem Kreis der Bauplatzinteressenten ausgeschieden werden.
13. Beitragserhebungspflicht
Jede Gemeinde ist verpflichtet, zwingend Erschließungsbeiträge zu erheben, wenn sie Erschließungsanlagen herstellt. Ein Beschluss des Gemeinderats, ganz oder teilweise auf Beiträge zu verzichten, wäre rechtswidrig. Da öffentliche Abgaben entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen erhoben werden müssen, wäre auch ein Vertrag zwischen Gemeinde und Grundstückseigentümer über dessen Beitragsfreistellung unzulässig. Gleiches gilt für eine mündliche oder schriftliche Zusage auf einen Beitragsverzicht. Lediglich Vereinbarungen, die im Gesetz vorgesehen sind, können abgeschlossen werden. Beim Erschließungsbeitrag betrifft dies nur den Erschließungsvertrag und den Ablösungsvertrag.
14. Beitragsvereinbarungen zwischen Privatpersonen
Wenn ein Grundstück unter Privatpersonen verkauft wird, vereinbaren sie meistens auch, wer den Erschließungsbeitrag zu zahlen hat. Solche Vereinbarungen sind privatrechtlicher Natur. Sie haben auf den öffentlich-rechtlichen Beitragsanspruch der Gemeinde keinen Einfluss. Wer letztlich gegenüber der Gemeinde beitragspflichtig ist, hängt allein davon ab, wer im Zeitpunkt der Bescheidbekanntgabe Grundstückseigentümer ist. Nähere Erläuterungen hier...
15. Neue Bundesländer
Mit dem Beitritt der früheren DDR zur Bundesrepublik Deutschland ist das Baugesetzbuch am 3.10.1990 in den Ländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie im Ostteil Berlins in Kraft getreten. Gem. § 246 a Abs. 4 BauGB kann für Erschließungsanlagen oder Teile von Erschließungsanlagen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts bereits hergestellt worden sind, ein Erschließungsbeitrag nicht erhoben werden. Diese Übergangsregelung erfasst nur Erschließungsanlagen, die vor dem 3.10.1990 endgültig und vollständig ausgebaut sind, was zur "Herstellung" geführt hat. "Hergestellt worden" bedeutet, dass eine Maßnahme abgeschlossen ist. Infolgedessen sind noch nicht hergestellte oder nur in Teilen hergestellte Erschließungsanlagen anders zu bewerten.
- Teilweise hergestellte Erschließungsanlagen
Für Erschließungsanlagen, die vor dem 3.10.1990 bereits hergestellt worden sind, können keine Erschließungsbeiträge mehr erhoben werden. Der Begriff "Erschließungsanlagen" bezieht sich auf solche, die gem. § 127 Abs. 2 BauGB beitragsfähig sind. Das Übergangsrecht gilt auch für Teile von Erschließungsanlagen, z. B. die Fahrbahn. War am 2.10.1990 nur die Fahrbahn der Straße vorhanden, können dafür keine Beiträge gefordert werden. Alle anderen Teile, die noch nicht vorhanden waren, z. B. Gehwege oder die Straßenentwässerung, und die ab dem 3.10.1990 erstmals hergestellt werden, sind über Erschließungsbeiträge abzurechnen.
Als bereits hergestellt gelten Erschließungsanlagen dann, wenn sie einem technischen Ausbauprogramm oder den örtlichen Ausbaugepflogenheiten entsprechen (§ 246 a Abs. 4 Satz 2 BauGB). Unter technischem Ausbauprogramm versteht man die Bauplanung, die sich z. B. aus konkreten Planunterlagen, aus Beschlussprotokollen, Aktenvermerken, Anweisungen usw. ergeben kann. Wer die Erschließungsanlage hergestellt hat, spielt keine Rolle. Erst wenn kein technisches Ausbauprogramm vorhanden oder auffindbar ist, muss verglichen werden, ob die Straße nach den örtlichen Ausbaugepflogenheiten hergestellt war. Es kommt also darauf an, wie eine Straße im Vergleich zu allen anderen Straßen in einer Gemeinde oder in einer Stadt ausgebaut ist.
- Vor dem 3.10.1990 begonnen, aber nicht fertiggestellt
In § 246 a Abs. 4 BauGB heißt es ausdrücklich, dass für Erschließungsanlagen, die vor dem 3.10.1990 bereits hergestellt worden sind, ein Beitrag nicht anfällt. Wurde z. B. mit dem Straßenbau vor dem 3.10.1990 begonnen und endete dieser erst zu einem späteren Zeitpunkt, ist die Straße nicht hergestellt gewesen. Dann werden für die gesamte Baumaßnahme Erschließungsbeiträge fällig.
Lesen Sie zum Erschließungsbeitrag auch die weiteren Kapitel:
Über einen Erschließungsvertrag werden Erschließungsanlagen auf privater Basis hergestellt und abgerechnet. Hier geht’s weiter...
Das Rechtsbehelfsverfahren gegen einen Erschließungsbeitragsbescheid. Hier geht’s weiter...
© IKV Erwin Ruff 2012