Die Grundsteuer trifft jeden Grundeigentümer

Als Grundstücks-, Haus- oder Wohnungseigentümer hat man jährlich an seine Gemeinde (Stadt, Gemeinde, Stadtstaat) Grundsteuer zu zahlen. Man bezeichnet die Grundsteuer auch als Realsteuer. Bemessungsgrundlage ist nicht der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie, sondern der deutlich niedrigere Einheitswert. Da der Hebesatz von jeder Gemeinde selbst festgesetzt wird, ist die Steuer von Ort zu Ort unterschiedlich hoch.

Wie das Bundesverfassungsgericht in einer Pressemitteilung vom 1.4.2009 berichtet, hat es mit Beschluss vom 18.2.2009 – 1 BvR 1334/07 die Verfassungsbeschwerde gegen den Grundsteuerbescheid einer Gemeinde für ein selbst genutztes Hausgrundstück nicht zur Entscheidung angenommen. Die Grundsteuer ist verfassungsgemäß, so das Bundesverfassungsgericht.

Das sind die Rechtsgrundlagen

Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG) i. d. F. v. 7.8.1973 (BGBl. I. S. 965), zuletzt geändert am 29.10.1997 (BGBl. I S. 2590). Ergänzend dazu gelten die Grundsteuer-Richtlinien (GrStR) i. d. F. v. 9.12.1978 (BStBl 1978 I S. 553). Sie behandeln Zweifels- und Auslegungsfragen von allgemeinem Interesse. So ist sichergestellt, dass die Verwaltungsbehörden das Grundsteuerrecht einheitlich anwenden.

Die Steuerberechnung erfordert drei Rechengänge

Für die Berechnung der Grundsteuer sind drei Rechengänge erforderlich. Zunächst setzt das Finanzamt den Einheitswert fest. Dann berechnet es den Steuermessbetrag. Auf den Steuermessbetrag wendet die Gemeinde den vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz an und setzt den Steuerbetrag durch Bescheid fest.

So lautet die Grundsteuerformel

(Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag) x Hebesatz = Grundsteuer

Steuermessbetrag:

Für jedes Grundstück berechnet das Finanzamt zunächst den steuerlichen Einheitswert. Maßgebend dafür sind die Vorschriften im Bewertungsgesetz i. d. F. v. 1.2.1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert am 29.10.1997 (BGBl. I S. 2590).

Nach § 13 Abs. 2 GrStG berechnet das Finanzamt den Steuermessbetrag, indem es den Einheitswert mit der Steuermesszahl vervielfältigt. Wie hoch die Steuermesszahl ist, steht in §§ 14 und 15 GrStG.

Es gilt der Steuermessbetrag der letzten Hauptveranlagung

Für alle Grundstücke werden die Steuermessbeträge von Zeit zu Zeit neu festgesetzt. Man nennt dies Hauptveranlagung (§ 16 GrStG). Für den Bereich der alten Bundesländer ist dies letztmals zum 1.1.1974 erfolgt. Grundlage sind die Einheitswerte von 1964.

Wenn der Steuermessbetrag fortgeschrieben wird

Ein landwirtschaftliches Grundstück wird bebaut – ein Zweifamilienhaus wird zu einem Dreifamilienhaus erweitert – ein Grundstück wird verkauft. Das sind Beispiele, die dazu führen, dass das Finanzamt den Einheitswert fortschreibt und gleichzeitig den Steuermessbetrag nach § 17 GrStG neu festsetzt. Im Amtsdeutsch heißt das Neuveranlagung. Wird ein Grundstück geteilt, nimmt das Finanzamt eine Nachveranlagung nach § 18 GrStG vor.

Das Finanzamt schickt dem Grundstückseigentümer zwei getrennte Bescheide: Den Einheitswertbescheid und den Steuermessbescheid. In aller Regel kommen beide Bescheide im gleichen Kuvert.

Über den Hebesatz entscheidet die Gemeinde

Jede Gemeinde in Deutschland erhebt die Grundsteuer. Das Steueramt berechnet die Steuerschuld nach der Formel „Steuermessbetrag x Hebesatz“. Den Hebesatz beschließt der Gemeinderat im Rahmen der jährlichen Haushaltssatzung. Zulässig ist auch eine besondere Hebesatz-Satzung (OVG NW, Urteil v. 6.8.1990 – 22 A 57/89, KStZ 1991, 174). Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres zu fassen. Er gilt rückwirkend ab 1. Januar. Sofern der Hebesatz gegenüber dem Vorjahr unverändert bleibt, kann der Beschluss auch noch nach dem 30. Juni gefasst werden. Für landwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) und andere Grundstücke (Grundsteuer B) werden getrennte Hebesätze festgelegt.

Wie hoch der Hebesatz maximal sein darf, ergibt sich nicht aus dem Grundsteuergesetz. Eine Klage gegen den Hebesatz ist zwar zulässig, allerdings kaum erfolgversprechend. Die Gerichte beanstanden den Hebesatz allenfalls dann, wenn er „erdrosselnde Wirkung“ hat. Das wäre erst dann der Fall, wenn man die Steuer unter normalen Umständen nicht mehr aufbringen könnte (VG Aachen, Urteil v. 24.3.1997 – 6 K 3497/96, NVwZ-RR 1998, 200 m.w.N.). Jede Gemeinde hat bei der Hebesatzfestsetzung weitgehend „freie Hand“ (VGH BW, Urteil v. 5.10.1989 – 2 S 1429/87, KStZ 1990, 35). Deshalb bringt eine Anfechtung des Hebesatzes nichts.

Steuerfestsetzung durch Bescheid ...

Die Gemeinde schickt jedes Jahr einen schriftlichen Grundsteuerbescheid. Die Beamten sprechen „von der Festsetzung der Grundsteuer“.

...oder durch öffentliche Bekanntmachung

Nach § 27 Abs. 3 GrStG darf die Gemeinde die Grundsteuer für diejenigen Steuerschuldner, die für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zahlen müssen, durch öffentliche Bekanntmachung festsetzen. Mit dem Tag der öffentlichen Bekanntmachung gilt die Grundsteuer als festgesetzt.

Neuerdings sparen sich die Gemeinden den jährlichen Bescheid

Die leeren öffentlichen Kassen zwingen zum Sparen. Deshalb gehen immer mehr Gemeinden dazu über, die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festzusetzen. Man bekommt nur dann einen neuen Grundsteuerbescheid, wenn sich etwas ändert. Beispiele: Es gilt ein neuer Steuermessbetrag. Oder die Gemeinde beschließt einen neuen Hebesatz.

Man sollte den erstmaligen Grundsteuerbescheid aufbewahren. Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, zusätzlich zur öffentlichen Bekanntmachung einen Grundsteuerbescheid zu schicken (BVerwG, Urteil v. 21.11.1986 – 8 C 127.84, DVBl. 1987, 629).

Vierteljährlich heißt es: Zahlen an die Gemeindekasse

Die Grundsteuer muss in vierteljährlichen Raten gezahlt werden. Nach § 28 Abs. 1 GrStG am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. Handelt es sich um einen Kleinbetrag bis 15 €, kann man ihn in einem Betrag am 15.8. zahlen. Grundsteuer bis 30 € kann man je zur Hälfte am 15.2. und 15.8. entrichten. Oder man beantragt bei der Gemeinde, die Grundsteuer generell in einem Betrag am 1. Juli zahlen zu wollen. Diesen Antrag muss man bis zum 30. September des Vorjahres stellen.

Rechtzeitig zahlen, sonst...

Wer nicht termingerecht zahlt, riskiert Mahngebühren und Säumniszuschläge. Dies kann man vermeiden, wenn man der Gemeinde eine Ermächtigung für den Lastschrifteinzug gibt. Vorteil: Man muss keine Zahlungstermine überwachen. Am Fälligkeitstag bucht die Gemeinde den Betrag vom Konto ab. Die Einzugsermächtigung kann man jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen. Und innerhalb von sechs Wochen nach der Kontobelastung kann man den Betrag ohne Angabe von Gründen bei der Bank sogar zurückbuchen lassen.

Steuerschuldner ist der Eigentümer

Stichtag für die Steuerfestsetzung ist der 1. Januar. Wer an diesem Tag Grundstückseigentümer ist, zahlt den vollen Jahresbetrag (VGH München, Urteil v. 7.2.1996 – 4 B 94/3727, NJWE-MietR 1996, 214). Mehrere Grundstückseigentümer sind Gesamtschuldner. Die Gemeinde kann wählen, von welchem Miteigentümer sie den vollen Steuerbetrag verlangt (OVG NW, Urteil v. 9.4.1990 – 22 A 2718/89, KStZ 1991, 57).

Verkauf während des Jahres ändert nichts an der Steuerschuld

Wer sein Grundstück im Laufe des Jahres verkauft, zahlt trotzdem die Grundsteuer für’s ganze Jahr. Die Veräußerung wirkt sich erst zum 1. Januar des nächsten Jahres steuerlich aus. Eine davon abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag hat nur privatrechtliche Bedeutung für die Verrechnung der Grundsteuer zwischen dem bisherigen und dem neuen Eigentümer. Sie berührt die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinde nicht.

Beispiel

Eine Eigentumswohnung wurde am 3.2.2006 verkauft. Der Grundsteuerbescheid wurde am 15.2.2006 bekannt gegeben. Dann ist der Verkäufer Schuldner für das ganze Jahr 2006, weil er am 1.1.2006 Eigentümer war.

Hinweis

Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Erwerber die Grundsteuer ab dem folgenden Jahr zahlt. Eine interne Verrechnung für das laufende Jahr empfiehlt sich allenfalls dann, wenn es sich um einen größeren Betrag handelt. Wegen 50 oder 100 Euro diskutiert man nicht über die Verrechnung.

Der Käufer haftet für rückständige Grundsteuer

Achtung beim Grundstückskauf: Hat der Verkäufer die Grundsteuer des letzten und des laufenden Jahres gezahlt?. Denn nach § 11 Abs. 2 GrStG haftet der Käufer für eventuell rückständige Grundsteuer. Und zwar ab dem Jahr vor der Übereignung.

Beispiel

Herr M ist Eigentümer eines 4-Familien-Hauses. Um das Haus besser verkaufen zu können, teilt er es in 4 gleich große Eigentumswohnungen auf. Eine dieser Wohnungen wurde verkauft. Am 1.3.2006 wurde der neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Herr M schuldet der Gemeinde folgende Grundsteuer:

2004: 800 Euro         2005: 800 Euro         2006: 800 Euro.

Der Erwerber haftet für den Teil der Grundsteuer, der dem erworbenen Grundstücksanteil entspricht. Maßgebend für den Beginn seiner Haftung ist der Zeitpunkt, in dem er Eigentümer geworden ist. In unserem Beispiel mit dem Grundbucheintrag am 1.3.2006. Auf das Datum des Kaufvertrags kommt es nicht an. Er haftet somit für die Grundsteuer 2005 und 2006. Da die Haftung auf eine Wohnung begrenzt ist, kann die Gemeinde von vom Käufer (1/4 von 800 Euro) 200 Euro für 2005 und den gleichen Betrag für 2006 verlangen.

 Sofern die Gemeinde den Käufer für die Rückstände in Anspruch nehmen will, muss sie Ihmn einen sogenannten Haftungsbescheid schicken.

Rechtsbehelfe in Grundsteuerangelegenheiten

Einheitswertbescheid

Gegen den Einheitswertbescheid kann Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden. Dazu ist ein Monat Zeit. Die Frist beginnt am Tag nach der Bekanntgabe des Bescheids.

Steuermessbescheid

Gegen diesen Bescheid ist ebenfalls Einspruch beim Finanzamt möglich. Achtung: Man kann hierbei nicht mehr vorbringen, dass der Einheitswert falsch sei. Das geht nur im Einspruchsverfahren gegen den Einheitswertbescheid. Ein Einspruch gegen den Steuermessbescheid hat nur dann Erfolgsaussichten, wenn das Finanzamt bei der Messbetragsberechnung

– nicht den richtigen Einheitswert angesetzt oder

– eine falsche Steuermesszahl verwendet hat.

Grundsteuerbescheid

Gegen den Grundsteuerbescheid kann man innerhalb eines Monats nach dessen Bekanntgabe beim Bürgermeisteramt Widerspruch einlegen. Allerdings hat ein Widerspruch nur dann Erfolgsaussichten, wenn die Gemeinde einen falschen Steuermessbetrag oder einen falschen Hebesatz angesetzt hat. Achtung: Im Widerspruchsverfahren gegen den Grundsteuerbescheid kann man nicht mehr vorbringen, dass der Einheitswert oder der Steuermessbetrag falsch sei. Sofern die Steuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt wurde, beginnt die Widerspruchsfrist am Tag nach der Bekanntmachung.

In vielen Bundesländern wurde das Widerspruchsverfahren inzwischen abgeschafft. Hier kann man den Grundsteuerbescheid nur durch eine Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht anfechten. Das kann man auch ohne einen Rechtsanwalt machen.

Weitergabe der Grundsteuer als Betriebskosten

Bei vermieteten Grundstücken kann man die Grundsteuer auf die Mieter abwälzen. Voraussetzung: Es wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die Grundsteuer als Betriebskosten entsprechend § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (früher Nr. 1 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV) abgerechnet werden kann. Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung ist die Umlage der Grundsteuer möglich (OLG Celle, WM 1983, 291). Nach Auffassung der Bundesregierung in einer Antwort auf eine Kleine Anfrage (Drucksache 16/4516) ist die Grundsteuer als Betriebskostenart zweckmäßig und sachgerecht.

Aufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wie die Grundsteuer auf die Mieter gemischt genutzter Gebäude zu verteilen ist, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Das Problem liegt darin, dass sich aus dem Grundsteuerbescheid nicht ergibt, welche Steueranteile auf die Wohnräume und die gewerblich genutzten Räume entfallen.

Manche Gerichte favorisieren die Verteilung nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen (z. B. AG Essen-Steele, Urteil v. 20.10.1992, WM 1993, 198; AG Siegburg, Urteil v. 16.7.1997 – 10 C 54/97, WM 1997, 629). Nachteil dieser Methode: Die Wohnraummieter werden übermäßig stark an der Grundsteuer beteiligt.

Gerechter ist die wertmäßige Aufteilung

Weil die Grundsteuer letztlich auf den Einheitswert zurückgeht und dieser wiederum durch die Jahresrohmieten beeinflusst wird, ist der Grundsteueranteil für gewerbliche Räume höher als für Wohnräume. Deshalb wird die Aufteilung nach Wohn- und Nutzfläche abzulehnen sein. Gerechter ist die Aufteilung unter Berücksichtigung des Jahresrohmieten (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 30.9.1997 – 2/11 S 55/97, ZMR 1997, 642 = WM 1997, 630; AG Köln, Urteil v. 18.7.1997 – 221 C 553/96, WM 1998, 56).

Aus dem Einheitswertbescheid kann man die Jahresrohmieten entnehmen. Den darauf entfallenden Einheitswert für die Wohnräume setzt man ins Verhältnis zum Gesamteinheitswert. Der so ermittelte Prozentsatz ist der Anteil der Wohnräume an der Grundsteuer.

Hinweis

Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist, oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung erstellt werden (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 30.9.1997 – 2/11 S 55/97, ZMR 1997, 642 = WM 1997, 630).

Für leere Wohnungen zahlt der Eigentümer

Die Grundsteuer, die auf leerstehende Wohnungen entfällt, zahlt der Vermieter. Er darf diesen Betrag nicht auf die anderen Mieter umlegen (AG Görlitz, Urteil v. 25.4.1997 – 2 C 1389/96, WM 1997, 648).

Grundsteuer bei Wohnungs- und Teileigentum

Sofern ein Gebäude in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt ist, gilt jedes Wohnungs- oder Teileigentum entsprechend dem Bewertungsrecht als eigenes Grundstück. Deshalb bekommt jeder Teileigentümer seinen eigenen Einheitswert-, Steuermessbetrags- und Grundsteuerbescheid.

Nachdem die Gemeinde die Grundsteuer direkt beim Eigentümer erhebt, bedarf es auch keines Umlageschlüssels im Rahmen der WEG-Abrechnung, weil die Grundsteuer dort gar nicht abgerechnet wird. Der Vermieter kann demzufolge die Grundsteuer direkt an seinen Mieter weitergeben (BGH, Beschluss v. 13.9.2011 – VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684).

Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung

Die Grundsteuer kann man bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen. Wer die Grundsteuer auf seine Mieter umlegt, muss den Umlagebetrag als Einnahme versteuern.

Grundsteuererlass bei gemindertem Rohertrag von Mietwohngrundstücken

Sofern der normale Rohertrag eines Mietwohngrundstücks um mehr als 50 % (bis einschließlich 2007 um 20 %) gemindert war, ist der 31.3.des folgenden Jahres ein wichtiges Datum. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Vermieter bei seiner Gemeinde einen Antrag auf teilweisen Erlass der Grundsteuer stellen. Ein Erlassantrag ist nur möglich, wenn der die Minderung des normalen Rohertrags nicht zu vertreten hat.

Beispiele

Trotz aller Bemühungen konnte die Mietwohnung erst nach mehreren Monaten Leerstand wieder vermietet werden. Oder: Es kam zu Mietausfällen, weil der Mieter zahlungsunfähig wurde und bei ihm nichts mehr zu holen war.

Fristablauf ist am 31. März des Folgejahres

Wichtig: Der Antrag muss am 31. März des folgenden Jahres bei der Gemeindeverwaltung eingegangen sein. Spätere Erlassanträge können nicht berücksichtigt werden, weil es sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist handelt. Eine Fristverlängerung ist nicht möglich.

Wird die Grundsteuer für das Steuerjahr erst nach dem 31.3. des folgenden Jahres festgesetzt, verlängert sich die Frist für den Erlassantrag. Der Antrag ist dann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids möglich (OVG Saarland, Urteil v. 28.12.1989 – 1 R 84/87, KStZ 1991, 40).

Normaler Rohertrag ist die Jahresrohmiete

Da Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren bewertet werden, gilt als normaler Rohertrag die Jahresrohmiete (BVerwG, Urteil v. 3.5.1991 – 8 C 13.89, KStZ 1991, 170). Das ist das Gesamtentgelt, das der Mieter entsprechend dem Mietvertrag für ein Jahr schuldet (Miete, Umlagen, Mietvorauszahlungen, nicht aber die Kosten der zentralen Heizungsanlage). Ist der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert, wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen; beträgt die Minderung 100 %, werden 50 % der Grundsteuer erlassen. (Bis einschließlich 2007: Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um 20 % wurde die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünftel des Prozentsatzes der Minderung entspricht (vgl. § 33 Abs. 1 GrStG).

Auf den Grundsteuererlass besteht ein Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen in § 33 GrStG erfüllt sind.

Erlass für gewerbliche Miet- und Pachtgrundstücke

Der Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Gewerbegrundstücken erfolgt nach den gleichen Grundsätzen wie bei Wohngrundstücken. Für ein unbebautes Gewerbegrundstück, beispielsweise einen Lagerplatz, ist ein Erlass der Grundsteuer ausgeschlossen. Für das Grundstück muss immer Steuern gezahlt werden.

Erlass bei einem baufälligen leerstehenden Gebäude

Nach § 33 Abs. 5 GrStG kommt der Grundsteuererlass dann nicht in Frage, wenn die Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann. Beispiel dafür ist ein leerstehendes Gebäude, das baufällig ist. In so einem Fall sollte man beim Finanzamt eine Wertfortschreibung beantragen. Wenn man ein baufälliges Gebäude abbricht, kommt eine Artfortschreibung in Betracht, weil aus dem bebauten ein unbebautes Grundstück wird.

Erlass bei denkmalgeschützten Gebäuden

Nach § 32 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer bei einem denkmalgeschützten Gebäude unter Umständen ganz erlassen (VGH München, Urteil v. 7.2.1996 – 4 B 94/3727, NJWE-MietR 1996, 214). Dies ist dann möglich, wenn der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt. Als Rohertrag gelten alle Mieteinnahmen.

Zu den Kosten gehören alle entstehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben. Gleichfalls Absetzungen für Abnutzung (AfA), nicht jedoch einkommensteuerrechtliche Sonderabschreibungen. Nicht zu berücksichtigen sind Schuld- und Eigenkapitalzinsen (BVerwG, Urteil v. 15.2.1991 – 8 C 3.89, KStZ 1991, 150).

Rechtsstand Juli 2007/Januar 2012

© IKV Erwin Ruff

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